土地增值税·应税行为、清算和税收优惠相关典型案例裁判要旨及合规要点
编者按 土地增值税征管实务中，应税行为的判定标准、税款清算的规范操作以及税收优惠政策的适用条件，是影响税负的重要环节。本文选取具有代表性的8个案例，通过归纳裁判要旨和合规要点，为相关主体提供参考依据。本篇也是“土地增值税案例分析”系列的第二篇。 典型案例 1、政府收回闲置土地不适用土地增值税免征政策 ——政府收回土地的价格是基于双方协商同意，不同于国家建设征收、收回的情形，不适用免征土地增值税 关键词：土地增值税 政府收回 闲置土地 免征 案例编号：实体-土地增值税-应税行为-2020-中院-二审 案情简介 2014年2月，福安市国土资源局与大运公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将A地块出让给大运公司。2017年12月，福安市国土资源局作出《闲置土地认定书》，认定因政府原因导致A地块闲置。2018年1月，福安市政府作出《关于收储A地块国有土地使用权的批复》。当月，福安市土地收购储备中心与大运公司签订《国有土地使用权收储合同》，约定大运公司同意将A地块的国有土地使用权由土地收购储备中心收储。2019年9月，福安税务局城南分局作出《税务事项通知书》，通知大运公司A项目应补非住宅土地增值税。大运公司认为应当免征土地增值税，申请复议，复议维持。大运公司提起诉讼，一审及二审法院均未支持。 裁判要旨 《土增税暂行条例》第八条第（二）项规定的免征情形中“因国家建设需要依法征收、收回的房地产”情形，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，且按照国家有关征收的法律规定，国家建设需要征收或收回的土地价格系由征收机关按照法律规定确定补偿安置方案予以确定。该征收价格一般不因被征收人的意志转变。但本案收回土地的价格是基于双方协商“同意”，不同于国家建设征收、收回的情形。 合规要点 政府收回闲置土地，只有在满足因国家建设需要而征收、收回的情形，才能免征土地增值税。若被征收人与政府协商约定收购价格，该价格属于受到被征收人的意志影响，不属于因国家建设需要依法征收、收回房地产的情形，不满足免征土地增值税的条件。 案例索引 福安市大运车业有限公司、国家税务总局福安市税务局税务行政管理（税务）二审行政判决书，（2020）闽09行终110号。 关联案例 （2017）粤行申1253号 2、土地增值税可扣除的土地价款应以取得土地时所支付的地价款为准 ——计算土地增值税扣除取得土地使用权所支付的金额时，应当以取得土地使用权所实际支付的地价款为准，不以转让房地产时的土地评估价为准 关键词：土地增值税 纳税义务发生时间 合同签订 案例编号：实体-土地增值税-纳税义务发生时间-2020-中院-二审 案情简介 2019年12月，浏阳湖酿酒厂向晨智公司转让涉案房地产，转让价款为902.8万元，并于同月向浏阳市税务局提交土地增值税纳税申报表。2020年1月9日，浏阳市税务局向其征收土地增值税，浏阳市税务局认为，根据浏阳湖酿酒厂提供的普通发票，其2006年从广宇公司受让土地时，支付土地转让价税合计160万元。浏阳湖酿酒厂则认为涉案土地虽然在2006年签订转让合同，但实际过户时间是2016年，应按2016年土地价格将土地价款评估为700余万元，而非160万元。一审认为土地增值税的纳税义务发生时间与合同签订时间相关，与土地过户时间无关，驳回其诉讼请求。二审驳回上诉，维持原判。 裁判要旨 根据浏阳湖酿酒厂在申报时提供的增值税普通发票可知，广宇公司向浏阳湖酿酒厂出售土地时收取土地转让价税合计160万元，因此，浏阳湖酿酒厂转让该土地计算土地增值税时，取得土地使用权所支付的金额应为160万元。 合规要点 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因此计算扣除项目扣除取得土地使用权所支付的金额时，应当以取得土地使用权所实际支付的地价款为准。 案例索引 浏阳市浏阳湖酿酒厂、国家税务总局浏阳市税务局税务行政管理（税务）二审行政判决书，（2020）湘01行终791号。 3、土地增值税清算项目容积率的确定方法 ——项目整体报建并取得规划许可的，税务机关以项目整体确定容积率并预征土地增值税符合规定 关键词：土地增值税 容积率 整体确定 案例编号：实体-土地增值税-清算-2019-最高院-再审 案情简介 2017年3月9日，海南省税务局稽查局作出决定，欧博公司“博鳌.香槟郡”项目容积率为0.8，小于住宅小区容积率，属于非普通住宅；公司应预缴土地增值税11,938,518.09元，已缴纳土地增值税8,204,198.01元，应补缴土地增值税3,734,320.08元。欧博公司对上述决定不服，于2017年5月5日向省税务局提起行政复议，并向省税务局提供了琼海市规建局于2017年4月5日向税务稽查局出具的《关于重新协助核实“博鳌.香槟郡”项目容积率的函》，该函按用地性质重新确认了“博鳌.香槟郡”项目的容积率，将该项目容积率分为了居住用地和酒店用地两部分，居住用地容积率1.067，酒店用地容积率0.92。2017年7月，琼海市规建局复函，确认该项目的容积率为0.8。2018年5月，省税务局作出复议决定，复议维持。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。当时有效的海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》（琼府[2008]74号,以下简称74号文）第九条的规定，海南省享受税收优惠政策普通住房标准为同时具备住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。 裁判要旨 涉案项目统一规划、整体报建，海南省琼海市规建局亦对整个项目颁发了建设工程规划临时许可证。海南省税务稽查局不区分住宅和酒店，以整体项目容积率小于1.0为由预征土地增值税，并无不当。关于欧博公司主张“博鳌.香槟郡”项目包含居住用地、酒店用地、防护绿地用地，税务部门应当分别计算容积率并确定房屋是否为普通标准住宅的问题。因“博鳌.香槟郡”项目为整体报建并取得规划许可，税务部门以项目整体确定容积率并预征土地增值税，符合187号文的规定。 合规要点 房地产项目整体报建并取得规划许可的，税务机关以项目整体确定容积率并据此判定是否适用土地增值税优惠政策，符合187号文的规定。 案例索引 海南欧博房地产开发有限公司、国家税务总局海南省税务局稽查局税务行政管理（税务）再审审查与审判监督行政裁定书，（2019）最高法行申7713号。 4、土地增值税清算扣除项目金额计算分摊方式 ——税务机关不认可第三方机构对土地增值税清算扣除项目的计算分摊方式，适用其他方式计算分摊确定扣除项目金额，法院支持 关键词：土地增值税清算 扣除项目金额 计算分摊方式 案例编号：实体-土地增值税-清算-2017-高院-再审 案情简介 2016年1月5日，银城公司向平坝地税局申请某房地产开发项目土地增值税清算，并向平坝地税局提交其委托金桥税务师事务有限公司对案涉房地产项目土地增值税清算所作的《鉴证报告》。该报告中对土地增值税清算扣除项目土地出让金及拆迁补偿费按项目所在地政府公布的土地级别和基准地价为权重进行分摊计算，鉴证结论为银城公司应缴纳土地增值税453.42万元。同年3月，平坝地税局经审核后作出《税务事项通知书》，对鉴定报告中的分摊方法不予采纳，并决定按建筑面积法进行分摊计算。同时，作出《土地增值税清算结论通知书》，审核结论为案涉项目应缴纳土地增值税616.53万元。银城公司不服，认为案涉项目系整体开发并销售，不是分期分批开发、转让房地产，不应适用《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，按建筑面积法计算分摊，而应当依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项的规定，区分受益对象，合理分摊扣除项目金额，故申请复议，复议维持，遂提起诉讼。一审驳回其诉讼请求，二审驳回上诉，维持原判，再审驳回其再审申请。 裁判要旨 《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定税务机关在土地增值税清算工作中对扣除项目的审核要求，而非计算方法。其中第（五）项虽然规定“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”，但并未明确合理的方法，税务机关根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，按建筑面积计算分摊的方法，审定银城公司应缴纳土地增值税税额，符合税收法定原则和《土地增值税暂行条例》规定“合理调节土地增值收益，维护国家利益”的要求及本案实际情况，适用法律正确。 合规要点 税务机关在审核纳税人申报土地增值税清算资料后，有权根据《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，确认分摊方式计算扣除项目金额。 案例索引 贵州安顺银城房地产开发有限公司、安顺市平坝区地方税务局税务行政管理（税务）再审审查与审判监督行政裁定书，（2017）黔行申218号。 5、因国家建设需要依法征收房地产取得的收入免征土地增值税
——纳税人与政府签订三方合同转让房产，税务机关否定转让的公益目的，征收土地增值税，被法院撤销 关键词：土地增值税 公共利益 免征 案例编号：实体-土地增值税-税收优惠-2014-基层法院-一审 案情简介 2008年10月，美术中学（甲方）、淮州中学（乙方）、淮阴区政府（丙方）签订《美术高中项目整体回收（划拨）合同》。合同约定，淮阴区政府整体回收美术中学，回收价格为3,070万元，回收费用由淮州中学支付，回收后由区政府整体划拨给淮州中学。合同签订后，美术中学按约交付房屋并撤离，淮州中学于2009年9月正式使用校舍进行办学。2008年10月1日到2012年4月4日，美术中学先后19次分别从淮阴区财政局、淮阴区城市资产经营有限公司、淮阴区城市建设指挥部办公室等单位取得3,070万元合同价款。2013年11月，淮阴地方税务局作出处理决定书，认定美术中学存在取得收入不申报缴纳税款的行为，决定对其追缴土地增值税、企业所得税及城建税等合计334.63万元。同年12月，作出税务处罚决定，对其处50%罚款。美术中学不服，其认为其与淮阴区政府之间系解除划拨关系而非税务机关所认为的买卖关系，故诉至法院，要求撤销处罚决定。法院判决撤销税务机关的处理决定和处罚决定。 裁判要旨 从合同的订立看，淮阴区政府全程参与项目回收过程，合同名称、合同内容均体现政府回收与划拨；从合同的实际履行看，涉案回收款均是从政府性质机构支出，且美术中学合同履行期间持续向淮阴区人民政府发出付款申请，政府一直持续予以回应。基于此，涉案合同是淮阴区政府主导的项目回收合同，应认定是地方政府收回土地使用权的正式文件。且鉴于涉案项目系淮阴区政府整体回收以及淮洲中学的公办性质，合同性质为政府因国家建设收回房地产，故可免征土地增值税。 合规要点 因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。但需注意的是，根据土地增值税暂行条例及实施细则，符合免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 案例索引 淮安第一美术高级中学与淮安市淮阴地方税务局税务行政处罚行政判决书，（2014）淮开行初字第0007号。 6、法院判决招商引资协议中将财政奖励与税收挂钩条款有效 ——政府以税收金额作为计算标准向企业发放奖励，并非变相先征后返，且为保护企业信赖利益，应认定协议有效 关键词：政府允诺 财政奖励 信赖利益保护 案例编号：实体-土地增值税-税收优惠-2019-中院-二审 案情简介 2004年8月，广信公司以公开竞价方式取得案涉土地使用权，并与国土资源局签订土地使用权挂牌出让成交确认书。当日，广信公司与丁堰镇政府签订附属协议。协议约定，丁堰镇政府在该地块开发过程中向广信公司缴纳的税费，丁堰镇政府按其所缴纳的50%奖励给广信公司。2004年8月31日，广信公司缴纳土地出让税费。2005年3月，广信公司取得案涉土地使用权证，并缴纳营业税、土地增值税、城建税等相关税费。2017年8月，广信公司向丁堰镇政府请求给付奖励61.84万元，丁堰镇政府不予支付。2018年6月，广信公司提起诉讼，请求判决丁堰镇政府履行协议，支付上述税收奖励及迟延付款利息。一审判决丁堰镇政府支付上述奖励费用。丁堰镇政府不服，提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。 裁判要旨 本案中，虽然丁堰镇政府依法不得擅自作出减免税收的决定或约定，但广信公司在签订合同中的信赖利益应受保护，案涉附属协议签订于2004年，根据国务院国发（2015）25号文件的规定，协议中涉及税收优惠政策的事项，继续有效。况且，案涉协议是通过奖励的形式予以支付，该约定不等同于税收的先征后返，法律并不禁止行政机关依据特定的标准，通过对企业给予奖励等优惠政策从而实现行政管理目的。 合规要点 与政府签订的与税收挂钩的行政协议存在无效的风险，尤其是在国发（2015）25号文颁布之后签订的协议，无效风险进一步增大。司法实务中对于协议的有效性以及对企业信赖利益是否优先保护上存在不同的认识，企业在签订招商引资合同时，应当谨慎考虑上述风险。 案例索引 如皋市丁堰镇人民政府与如皋市广信房地产开发有限公司不履行法定职责二审行政判决书，（2019）苏06行终95号。 7、合作建房后向合作方分配房屋不构成房屋转让 ——税务机关应当结合涉案合作项目的合作形式、房屋权属转移和土地使用权转移等事实，认定是否构成合作建房 关键词：合作建房 房屋转让 土地增值税 案例编号：实体-土地增值税-税收优惠-2019-高院-再审 案情简介 2010年7月，同盛公司与昌茂公司约定合作建房，合作方式为同盛公司提供土地，昌茂公司通过向同盛公司增资的方式提供6,800万现金。房地产以同盛公司的名义开发，建成后向昌茂公司分配固定比例房屋。2016年11月，同盛公司与昌茂公司向经开区税务局申请办理不动产过户缴税事宜，税务局认为分配房屋属于房屋转让，因双方未约定作价，因此，按照评估机构的评估价98,370,277.01元作为计税价格，征收土地增值税、印花税、教育费附加及城市维护建设税等合计9,806,145.52元，增值税4,684,298.91元。同盛公司认为合作建房后若合作双方采取风险共担、利润共享的方式的，分得利润不征收增值税，合作建房免收土地增值税。税务机关则认为本案不属于合作建房，而是房屋转让，应当征税。2017年2月，同盛公司申请复议，复议维持。同盛公司提起诉讼，一审驳回其诉讼请求，二审驳回上诉，维持原判。再审撤销一审及二审判决，撤销了复议决定以及按照98,370,277.01元作为计税价格征收税款的行政行为，责令经开区税务局重新作出税务征收行为。 裁判要旨 根据国税发（1995）156号规定，合作建房免税限于合作方将房屋所有权或土地使用权以出资入股方式新设合营企业中，合营企业向合作方分配利润的情形。本案中，昌茂公司对同盛公司的建设项目以持有同盛公司股份的形式注入6,800万现金，该合作形式虽然不符合税务管理文件中的合作建房情形，但亦不同于传统意义上的房屋买卖。税务机关应当结合涉案合作项目的合作形式、房屋权属转移和土地使用权转移等事实，认定是否构成合作建房，并据此作出合法适当的税务征收处理。 合规要点 税法上对于合作建房存在税收优惠政策，因此能否认定为合作建房对于纳税人的税收利益产生重大影响。税务机关及法院应当从纳税人权利保护角度出发，对合作建房的认定采取目的解释方法，不能仅仅因为形式上不满足税法的要求，就否定合作建房的本质，损害纳税人的权益。 案例索引 郑州同盛药业有限公司、国家税务总局郑州经济技术开发区税务局税务行政管理（税务）再审行政判决书，（2019）豫行再157号。 8、以股权转让的方式买卖房地产需缴纳土地增值税 ——对以转让房地产为目的的股权转让，法院认为应当依法缴纳土地增值税 关键词：土地增值税 股权转让 转让房地产 案例编号：实体-土地增值税-其他-2015-中院-二审 案情简介 2009年5月，中成公司、巨隆公司签订了以中成公司提供出让土地使用权、巨隆公司提供资金作为共同投资、分享份额为基本内容的联合开发合同。2009年6月，中成公司、巨隆公司又签订了以中成公司出让约定份额给巨隆公司，巨隆公司支付价款为基本内容的股权转让协议，形成了中成公司、巨隆公司通过股权转让形式进行土地使用权转让的事实。即中成公司出让土地使用权予巨隆公司并收取价款，巨隆公司受让土地使用权并支付价款。2013年，菜湾税务所向中成公司发出责令限期改正通知书，要求中成公司缴纳营业税、企业所得税、城市维护建设税以及土地增值税等，并于2013年5月作出处罚决定。中成公司不服，提起诉讼，要求撤销上述处罚决定。一审及二审法院均认为该种情形应当缴纳土地增值税。 裁判要旨 中成公司2003年取得案涉建设用地使用权，2009年通过签订《联合开发合同》及《股权转让协议》的形式，将案涉建设用地使用权转让给巨隆公司，其在持有、转让案涉建设用地使用权过程中，应依法申报并缴纳城镇土地使用税、营业税、企业所得税、土地增值税等税款。旬阳县地方税务局因中成公司未依法履行纳税申报义务，对其进行处罚是履行税收征管职责的行为。 合规要点 对于以转让股权的方式转让土地使用权是否应当缴纳土地增值税，实践中各地对于该问题认识不一，建议纳税人以股权转让方式转让土地时，与当地主管税务机关进行沟通，以防范税务风险。 案例索引 旬阳地税局与陕西中成工贸有限公司税务行政处罚决定一案二审行政判决书, （2015）安中行终字第00037号。 文章来源：杰税观察
