只转让地上房产不转让土地使用权,是否征收土地增值税?

赞同不征收的观点，其依据主要在于以下两点：

01、我国房地一体登记制度导致不得将地上房屋单独转让

《城市房地产管理法》第三十一条规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房屋权属登记管理办法》第六条亦规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定，转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《民法典》第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则，法律上将房屋所有权和土地使用权视为一个整体，在进行转让、抵押等处分时，房屋所有权和土地使用权应当一并处分，以避免土地的使用权主体和房屋的所有权主体出现分离。房地一体原则源于房屋和土地的天然不可分离性，在实践中，这一原则通常体现在不动产登记制度中。“房随地走”、“地随房走”均是实现“房地一体”原则的方式之一，确保最终的建设用地使用权主体与建筑物附属设施所有权主体保持一致的物权变动原则。我国现行法律不允许把“地”和“房”分别转让给不同的主体，房屋土地必须一一对应。“只卖房子不卖地”或“只卖地不卖房子”均违反法律规定，在司法实践中不予保护。

02、按照税法基本逻辑判断

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）第四条明确，《土地增值暂行条例》规定的征税范围有如下三层含义:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税；二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税；三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税，如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

基于对上述三层含义的提炼总结，该部分观点认为，只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税。只转让国有土地上的房产不转让土地使用权，与我国现有房地产转让制度相违背，单独转让地上房屋不属于土地增值税范围。

赞同征收的观点，其依据主要在于以下两点：

01、税法并未明确单独转让土地不属于房地产转让

《土地增值暂行条例》在政策条款规定上并未将转让国有土地位用权、地上的建筑物作为并列事项。而且，《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）第四条明确只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税是指针对租赁收入等不产生不动产权属转移效果的收入情形，并非问题所称转让地上不动产的业务情形。

02、土地增值税清算类型及标准

虽然我国实行房随地走，地随房走制度，但基于历史特殊原因仍存在大量房地登记主体分离的情形，实践中亦存在法院就土地使用权或地上附着物分别拍卖或抵债的行为。出于解决历史问题的考虑，土地使用权和地上建筑所有权分属于不同的主体，应有限度承认“房地分离”的既定事实。

最后，地上建筑物单独转移情况下，必然面临权属转移登记环节的涉税申报工作。根据此前2010年时国家税务总局12366解答，对于没有土地使用权的房屋转让应参照《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）计算缴纳土地增值税。目前我国土地增值税申报采取审核制，即若税务机关未出具免税证明情况下，应按照规定缴纳税款。根据实践，税务机关开具免税证明必须在现有减免税目录范围之内，否则无法开具。如果不进行纳税申报，则后续税务机关检查情况下将导致纳税人存在未按规定申报缴纳税款的违法责任。

此外，部分观点认为，对于双方共同转让至第三方实现房地一体，建议由土地一方合并缴纳税款，房屋转让方无需申报缴纳税款。

虽然我国现有登记制度下“房地一体”规则是强制性的，特别是对外转移时仍应坚持处分房地产时房屋所有权和土地使用权要一同转移、不能分别处分的基本原则。但也是存在“房地分离”的客观历史事实，不论是房屋权属主体与土地权利主体之间的合一化转移，还是共同转让给第三方以实现“房地一体、权属统一”均无法规避其中的纳税义务，在税务机关基层行政执法过程中，以“房地一体”原则争取不属于土地增值税纳税范围的沟通难度极大。当然，不包含土地使用权转移的房屋转让往往溢价不大，甚至从资产定价角度可能是贬值状态，且土地增值税扣除采取重置成本法，可能最终也无需缴纳相关税款。从这个角度，履行一下申报手续对于征纳双方规避风险都不是坏事。

但不得不承认，这是我们税收政策缺位之处，在不增加税收政策供给情况下，纳税风险的敞口始终存在。笔者建议，针对客观历史因素，应有所作为，也可敦促企业解决类似历史问题，更好地实现税法和行政法的统一。

文章来源： 辰爸禾语  辰税观