实务案例：“营销设施费”在土地增值税和企业所得税中的不同处理方式

摘要：营销设施费用是指企业在推广产品或服务过程中，用于构建、维护和使用各种营销设施所发生的成本。营销设施费的处理是一个复杂的问题，因为它涉及到具体的税收政策和规定。特别是房地产开发企业，营销设施费用在土地增值税和企业所得税中处理方式有异。

关键词：“营销设施费”“土地增值税”“企业所得税”“处理方式”

案例概要：

A房地产企业开发建设“明湖公园”项目时，在项目内修建临时建筑物一栋，共三层，作为售楼部及样板房使用，发生相关成本500万元，项目竣备前需自行拆除。企业在账务处理时，将上述成本记入“开发成本-开发间接费用”。

针对上述作为销售使用的临建物相关成本，企业在土地增值清算申报以及企业所得税汇算清缴时，是否均允许作为开发成本扣除呢？

案例解析：

作为售楼部及样板房使用的临时建筑物相关成本，可以视为营销设施费。营销设施费的处理方式如下：

企业所得税：

根据国税发 [ 2009 ]31号 第二十七条规定，开发间接费包括营销设施建造费。从企业所得税角度，通常将营销设施建造费作为开发商品房的必要成本，予以资本化，计入开发成本中准予扣除。具体执行，以当地口径为准。

土地增值税：

营销设施费在土地增值税清算时，各地市规定不尽相同。案例中，项目内建造的临时售楼处及样板间，为销售临时搭建，并非永久性建筑，未形成最终的交付产品。在土地增值税清算时，项目内的临时售楼处及样板间成本，通常会被归类为销售费用，不得作为开发成本进行扣除。

总结归纳：

由上述案例可知，营销设施费在企业所得税和土地增值税中处理方式存在显著差异。但，土地增值税清算时，营销设施费还需根据具体情况（如红线内外、临时性或永久性等）来判断是否可以计入开发成本。实务中，务必结合当地的政策口径进行操作，并确保所有费用记录详尽、分类清晰，以减少税务风险并确保合规。

政策依据：

《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)

第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）

第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

《北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）

第三十条规定，土地增值税清算扣除项目包括：（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。

国家税务总局贵州省税务局关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告 国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号

第五十条房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：

房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（二）房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

（三）房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

（四）房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

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