土地出让金利息需要缴纳契税吗？土地增值税可以扣除吗？
摘要：土地出让金是指政府将国有土地使用权有偿出让给土地使用者时收取的费用。在某些情况下，土地使用者可能会因分期支付土地出让金产生相应的利息费用。此部分利息是否需要视同土地金缴纳契税呢？土地增值税是否可以税前扣除？我们通过案例来进一步了解一下。
关键词：“土地出让金利息 ”“土地金”“利息”
案例概要：
甲房地产企业（以下简称甲公司）2019年10月16日取得Z市的一块土地，价款共计10.8亿元。甲公司与国土资源局约定，土地金分两期支付，合同签订当月缴纳出让金5.4亿元，剩余部分于2020年4月15日前缴纳完毕。若甲公司违约，则应按银行同期贷款利率缴纳相关利息。签订合同后，甲公司如约缴纳土地出让金5.4亿元。
2020年4月，甲公司资金紧张，遂与国土资源局协商，将该笔出让金延期至2020年9月支付。2020年9月14日，甲企业如约缴纳了出让金5.4亿元，另支付出让金利息980万元，均取得合法票据。
企业因延期支付土地出让金产生的利息，是否需要缴纳契税？可以在土地增值税前扣除吗？
案例解析：
契税分析：笔者认为，对于因延迟支付土地出让金所产生的利息是否缴纳契税的问题，我们可以参考增值税的有关规定。
《增值税暂行条例》第六条：销售额为纳税人发生应税行为收取的全部价款和价外费用。《增值税暂行条例实施细则》第十二条：违约金、延期付款利息、赔偿金是销售额的价外费用。
因土地金利息是政府部门收取的土地的价外费用，故此部分应当认为是土地销售额的一部分缴纳契税。
另，河南（2023年11月16号发布）、吉林（【吉地税发[2012]24号】）等税务机关均有明确规定，土地出让金利息应作为契税计税依据。大部分地区对此没有明确政策，土地出让金利息是否作为契税计税依据，可进一步咨询项目所在地税务机关，确定当地政策的执行口径。
土地增值税：关于土地出让金利息，内蒙古、山东省以及海南省均有明确规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。
另有部分税务机关认为，土地增值税与契税相互关联，若土地出让金缴纳了契税，则可在土地增值税前扣除，若未交契税则不作为成本扣除。实务中，具体税费缴纳可参照当地税务机关执行口径。
总结归纳：
土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，河南、吉林明确应规定应缴纳契税。山东、海南、内蒙古规定可在土地增值税前扣除。除此之外，因各地方对此规定不明确，实际税款缴纳还是看当地执行口径。
政策依据：
中央
《中华人民共和国契税法》（主席令第五十二号）第四条?契税的计税依据：(一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
吉林
《吉林省地方税务局关于契税征收若干具体问题的通知》（吉地税发[2012]24号）[条款废止] 五、关于分期支付土地出让金契税征收问题：纳税人与土地管理部门签订土地出让合同，约定分期缴纳土地出让金，其纳税义务发生时间为签订出让合同的当天，计税依据为合同所载全部土地出让金总价款。纳税人因分期支付土地出让金而支付给土地出让人的利息，应计入契税计税依据，照章征收契税。
内蒙古
国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号】第三十条 纳税人发生的下列支出计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除：
（一）纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税；
（二）土地出让合同中约定分期缴纳的土地出让金利息；
山东
国家税务总局山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）第二十九条 土地增值税扣除项目按以下规定处理：3.土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
海南
国家税务总局海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号）第十三条 取得土地使用权所支付的金额，应按以下规定处理：(六)按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金而支付的利息，允许扣除。
相关热点问答：
问：（河南）取得土地使用权后，因分期缴纳土地出让金或者土地规划调整补交土地出让金等原因产生利息，以及因逾期缴纳土地出让金产生违约金，是否计入契税计税依据？
答：根据《中华人民共和国契税法》(主席令第五十二号)第四条规定，对于因分期缴纳土地出让金或者土地规划调整补交土地出让金等原因产生利息，以及因逾期缴纳土地出让金产生违约金，形式上均为土地权属转移合同确定的成交价格，性质上均属于土地使用权承受方为取得该土地使用权所“应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”，因此，应按《中华人民共和国契税法》相关规定计征契税。
——来自河南税务
我们精心梳理了关于“土地增值税清算审核方法与案例解析”的项目实战线上课程，现在购买课程赠送《数字税务-土地增值税清算数字化实践及案例》书籍，课程与书籍结合学习更高效哦，扫描下方二维码订阅学习吧~
《数字税务—土地增值税清算数字化实践及案例》，该书由上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组牵头编著。书籍包含系统的清算知识、法规，数字化清算模式详解与应用案例，以及清算全流程审核要点及分析方法等。
想要获得更多系统化的土地增值税清算知识，可以扫描以下二维码在线购买。
如果学习过程中遇到疑难问题，可以进入房税交流群，专家在群里进行答疑解惑。同时还有AI智能税务助手随时能互动解决问题，您可以扫描下方二维码加群体验。
原创声明：本文为平台作者原创内容，如需转载，请注明公众号来源：房税控。该内容仅为一般用途撰写及引用，并非旨在成为可信赖、可依据遵照执行的会计、税务、法律或其他专业意见。如若涉及决策，请在充分考虑周全的情况下，咨询当地税务机关或专业人士获取进一步意见。所引用内容版权归原版权人所有，我们尊重版权保护，如有问题请联系我们配合处理，谢谢!
