用活税收法条，解决地下车位“成本倒挂”！

地下车位与地上房产形成建筑整体，但在三、四、五线城市，地下车位通常呈现实际造价成本高而市场销售价格低的特征，即“成本倒挂”，并且地下车库的销售通常从时间上滞后于地上房产，很难做到与地上房产同步。上述原因会导致企业出现“前盈后亏”，而我国的企业所得税法对“前盈后亏”情况无法退税。

为此，智慧源（中国房地产财税咨询网），作为17年来从事房地产财税研究的地产财税专家，与大家分享一个我们服务过的案例，希望对您有所帮助。

一、案例概况

某企业的某楼盘商品房已销售完毕，车位尚未售出，车位成本为3000元每平方米，而当地地下车库的市场价格为3-5万元/个（平均1000元每平方米左右，为举例方便取整处理）。

二、企业的困惑

未来销售地下车位的年度就会出现卖一平方米车位亏损2000元的倒挂状态，而企业所得税只能向后弥补亏损，就会出现“前期盈利，后期亏损”，企业无法退税的现象。

三、解决思路

实际上税务总局已经考虑到现实中存在的这种情况，并且对此做了明确的规定，这就是国税发【2009】31号文第33条 “……，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”。

这就是说在企业所得税处理时如果出现成本倒挂情况，企业可以选择不把地下车位单独作为成本计算对象，而是将地下车位作为公共配套设施将其成本全部分摊到地上可售面积中。这样将有效解决地下车库成本与房屋成本挂钩的问题。

四、效果分析

如果前期将全部商品房销售，而车位全部没有对外销售，那么车位的成本全部进入房屋销售成本扣除，以后卖地下车库的时候，只有收入没有成本。即使极端情况下，前期由于车位的销售收入未计入，而成本全部计入，产生亏损，由于我国施行“向后5年弥补亏损”的弥补亏损制度，这部分亏损也能下未来卖车位时得到扣除。

文章来源：金旭红财税