房地产税收一体化管理

土地增值税清算涉及政策法规范围广泛、时间跨度大、计算复杂、自行申报难度大、清算审核繁琐，对于被清算单位和审核部门都是一项沉重而又繁杂的工作。

主要存在以下问题：

从房地产行业特点来说：房地产项目开发周期长、开发形式多样、投资活动复杂、财务核算繁琐、涉及的税种最多，很多数据不易掌握；

从房地产企业特点来说：财务核算不规范，房屋销售方式多样，相应票据及资金计划难以归集计算，财务核算人员变动频繁，资料难以归集；

从税收征管现状来说：企业自行清算存在资料不规范、不完善、涉税风险高、审核难度大等问题；而中介机构进行清算审核时，由于对政策的掌握程度不同，存在不同机构、不同人员审核结果不一等情况；

从清算审核专业性来说：土地增值税清算涉及的专业知识广、数据量大、维度多、关系复杂，清算程序繁琐，业务要求高，能够胜任审核工作的税务人员少，存在清算审核难度大、效率低、风险高等问题。

从税收大数据环境来说：国地税合并后对涉税数据进行全面整合，带来了全新的数据环境和数据治税思路，对房地产行业税收风险管理提出更高要求。

为解决以上问题，破解清算难题，提升清算质效，有效防控涉税风险，协同软件基于土地增值税业务研发《土地增值税清算管理系统》。

系统遵循税法，兼容总局及各省份相关土地增值税清算政策要求，集成土地增值税清算管理方法、标准化清算流程及多级审核机制，集成大数据分析与数据模型等技术，从房地产项目日常管理、清算管理、风险管理及后续管理着手，构建标准化、流程化、信息化闭环管理模式，对清算全过程进行监督管理与质量把控，保证土地增值税清算工作的顺利开展。

系统组成及工作流程：

该系统由土地增值税数据采集与申报的企业端，清算受理审核及风险管理、后续管理等于一体的税务端，多维度数据采集与分析支撑的数据交互平台三大部分组成。将传统人工核算提升至软件自动化核算与大数据智能化分析，从房地产企业的立项审批、规划设计、征地施工、预售、竣工验收、工程计算、项目清盘等房地产开发全过程进行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

房地产企业纳税人，将本企业开发的房地产项目所涉及的批准文件、各类许可证件、费用支出凭证、经用活动所涉及的各类合同协议、所开发的房产结构、销售发票等全部录入清算管理系统，企业资料数据通过系统网络同步报送税务机关。税务机关通过税务端将企业报送的资料数据自动生成房地产项目台账，包括收入、成本、费用、税金证件、进度等各项信息，并对项目建设进度、销售进度、清算状态及对申报的房地产收入、税款信息进行清算管理；

在项目数据达到清算条件后系统给予清算提示,同时根据企业录入数据进行数据质量检查与风险检测，并对纳税人进行风险预警，纳税人根据提示进行资料完善和数据调整，完整、无误后自动生成清算报表，进行清算申报，将项目数据申报到税务端；

税务机关通过税务端进行清算受理后，自动计算土地增值税和相关税费，同时进行风险检测，生成项目疑点数据，税务机关将疑点下发至企业进行应对，并对分摊比例、收入、成本费用、缴纳的税费等进行清算审核，审核确认后自动形成项目审核结论；

针对已清算项目进行后续管理，对清算后再销售房产行为，实现动态的跟踪管理，及时纠正错用或借用税率的现象。

应用系统为土地增值税清算提供数据助力与业务支撑：

该系统以数据为驱动，以房地产项目生命周期为主线，对房地产项目全流程数据解构，以风险管理为导向，通过建立土地增值税清算业务标准化流程与数据化清算管理系统，提升土地增值税清算效率和质量，保证清算结果的客观性和中立性，形成各级税务机关、纳税人和中介等各用户在大数据环境下阳光生态的数字化工作模式。

打破数据壁垒，优化数据环境，以项目为单位，对项目数据、发票数据、互联网房地产行业信息及其他三方监管等来源的多维度数据进行归集，构建并完善房地产行业数据池。

通过项目立项开始至尾盘销售的动态监管台账，掌握项目总体开发情况和销售情况,依据数据搭建房地产项目画像，还原房地产项目开发全过程，系统化、可视化、动态化掌握项目整体情况与清算进度。

通过数据规范筛查和系统内置的税收经济关系类指标、税收业务类指标和分税种指标等风险指标体系进行全流程风险检测，通过大数据技术对采集的房地产项目、三方及互联网等来源的多维度数据进行深度挖掘和疑点分析，精准锁定涉税风险源头，客观精准的识别与控制风险。

依据经营行为与税收要素间的必然逻辑关系，对项目经济行为实施全过程监控，在涉及房地产开发经营各环节，以数据为支撑进行风险提醒、风险推送、风险监控及应对等服务。

通过GIS、可视化技术进行数据呈现，直观看到区域房地产行业历年税收、项目审核质量等情况及变化趋势预测，通过地区、企业、项目、税负、风险及房价等多维度分析形成房地产行业税收管理规律，进一步构建区域税收地图。

应用系统为用户赋能：

首先，系统为税务机关提供执法工作平台，保障土地增值税清算质效的前提下，强化了税法执行力和对税务机关管理工作、中介审核工作的监控能力。为决策层和管理层提供多维度的房地产行业税收管理规律与决策依据；为税务基层提供流程化、规范化、信息化清算审核工具，对房地产项目进行全过程动态监管及清算审核全流程质效把控，提高与纳税人的沟通主动性，提升自身业务高度与专业价值。

其次，为税务中介机构提供数据规范与数据化透明管理平台，营造公开透明的商务环境与工作环境，实现工作流程信息化与人员合理分工，降低沟通成本与重复性工作，促进税法全面执行、降低执业风险。

第三，为纳税人提供信息化工具，通过数据采集和数据规范帮助企业建立财务核算与项目台账的信息化管理能力、风险防控能力，强化房地产企业内控，提高项目周转，推进公平税负。