房地产企业在竣工年度的所得税汇缴案例和纳税申报表的填法

A房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税12.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？

A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（1000＋2000＋3000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150＋200＋250），应纳税所得额＝6000－4200－600＝1200（万元），应缴企业所得税＝1200×25%＝300（万元），实际预缴企业所得税＝12.5＋25＝37.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税＝300－37.5＝262.5（万元）。

实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定的具体含义。

第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。

第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。A房地产企业2007年度已填写申报的应纳税所得额＝1000×20%＝200（万元），2008年度已填写申报的应纳税所得额＝2000×15%＝300（万元）。

第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。

B项目计税成本为4200万元，在2009年度全额确认当期销售成本（假设截至到2009年房屋已全部销售完毕）。实际毛利率＝（6000－4200）÷6000×100%＝30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×（30%－20%）]和300万元[2000×（30%－15%）]，毛利差额400万元（100＋300）应当计入2009年度应纳税所得额。

第四，确定2009年度应纳税所得额＝3000－[4200－（1000+2000）×（1－30%）]－250＋400＝1050（万元），应纳所得税＝1050×25%＝262.5（万元）。[4200－（1000+2000）×（1－30%）]是2009年度的销售成本。

    以上计算结果与企业财务人员计算结果虽然一致,但两种计算过程体现的计税思路和理念是完全不同的。企业财务人员的计算思路是，未完工年度预缴，完工年度结算，多退少补；把土增税清算的计算方法理解成了企业所得税的汇缴方法。而汇缴仍然是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。

    我们再来看下在填写年度申报表时，上述题目中各数据如何填写？如图：

1.2009年度确认07-09年三年的收入。为什么是3年的呢？因为07-08年是预售，企业账务没有确认收入，计入了“预收账款”，在07和08年度申报年度所得税时，填写的是“纳税调整表”，不是“一般企业收入明细表”。所以在2009年要把3年的收入一次性确认。

2.计税成本4200万在2009年度一次性确认。

3.冲回07和08年度已按毛利计算纳税的应纳税额500万=200+300（见第二条计算）

4.在A101010表中填写税费250万，计算得到的主表结果为应纳税额1050万，与题目的计算结果一致，但是题目当中2009年度销售成本=[4200－（1000+2000）×（1－30%）]和07、08年度的应补毛利差400万没有能在纳税申报表中填写的位置。