开发商房屋退赔如何财税处理

问：我公司因房屋质量出现问题，经与业主协商，给予业主一定数额的赔偿，前期已销售的商品房已确认收入并已缴纳增值税。请问，给予业主的赔偿支出是否可以冲减售房收入？退赔支出如何税前扣除？退赔支出应当如何会计处理？

答：销售折让是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。你公司给与购房者的赔偿收入的实质是销售折让，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十二条规定，纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减。第三十六条规定，纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。因此，你公司己经确认销售商品房收入的售出商品房发生的销售折让，应当在发生时冲减当期销售商品房收入。

应当注意：销售折扣应当开具红字发票。根据《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）的规定，纳税人需要开具红字增值税普通发票的，可以在所对应的蓝字发票金额范围内开具多份红字发票。所以，已销售给个人的商品房所开具的增值税普通发票，发生销售折扣，由销售方在原来开具的金额内直接开具红字增值税普通发票，销售方开具红字发票时，必须取得购货方的有效证明作为开具红字发票的依据。在增值税普通发票填开页面点击“红字”按钮，输入对应蓝字发票代码、号码，进行红字增值税普通发票开具，红字增值税普通发票的数量金额和税额必须为负数。开具红字增值税普通发票不需要《开具红字增值税普通发票证明单》。

在会计处理上，根据《企业会计准则第14号一一收入》的规定，企业发生销售折让应分别不同情况进行处理:(1)已确认收入的售出商品发生销售折让的，通常应当在发生时冲减当期销售商品收入；(2)已确认收入的销售折让属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行处理。根据《小企业会计准则》的规定，企业己经确认销售商品收入的售出商品发生的销售折让，应当在发生时冲减当期销售商品收入。但在企业所得税上，根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号）的规定，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。因此，如果企业执行《企业会计准则》，对于企业日常发生的销售折让，会计和税务处理一致，不需要进行纳税调整。但是，对于属于资产负债表日后调整事项的销售折让，会计与税法的处理存在明显差异:会计处理上调整报告(销售)年度的收入；而税法不考虑资产负债表日后事项，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让，无论是否属于资产负债表日后事项，均应当在发生当期直接冲减当期销售商品收入和增值税销项税额，而不得调整报告年度的应纳税所得额和应纳税额。如果企业执行《小企业会计准则》，销售折让的会计与税务处理一致。

文章来源：中汇武汉税务师事务所十堰所   作者：张国永