土地增值税清算典型案例-拆迁成本分摊

多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，在各个开发项目清算土地增值税时的分摊

案情概述： A公司一次性征地分五期开发，将价值600万元的拆迁补偿房全部计入第一期成本，导致该期少缴土地增值税576万元。 

案情：

某市A房地产开发公司于2017年一次性征地100 000平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为5 000 000平方米。其中一期开发工程占地面积为10 000平方米，开发的商品房总建筑面积为200 000平方米，已销售190 000平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除，导致该期少缴土地增值税576万元。

房地产公司将价值600万元的30套用于拆迁补偿给被拆迁户的商品房在第一期的开发项目中一次性扣除显然是不符合土地增值税规定的。理由如下：

第一，根据国税发[2006]187号第四条第（五）项的规定，600万元的30套用于拆迁补偿给被拆迁户的商品房，是该宗土地上分五期开发的商品房20栋发生的共同拆迁成本。应按五期清算项目的各期可售建筑面积占五期项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定各期清算项目的拆迁成本扣除金额。

第二，根据国税发[2006]187号第一条的规定，该宗土地五期开发项目必须分五期确定土地增值税清算单位。

因此，本案例中第一期开发项目分摊拆迁成本的正确计算方法如下：

第一，确定应分摊的清算单位，因该宗土地分五期开发，所以，应当是五个清算单位。

第二，确定总建筑面积。五期开发项目的总建筑面积为5 000 000平方米。第三，确定第一期开发项目应分摊的实物还建成本为：600/5000000×200000=24（万元）。

通过以上共同拆迁成本分摊分析，该房地产开发公司第一期开发项目提前多扣除了576万元（600-24）拆迁成本，使第一期开发项目少缴纳土地增值税。

税局视角： 要求企业提供各期可售建筑面积证明，对未合理分摊的成本进行调增。重点核查拆迁补偿协议、安置房实际交付记录等证据链。 

税法依据： 国税发[2006]187号第四条第（五）项规定，共同成本需按可售建筑面积比例或其他合理方法分摊。第一期应分摊金额为：600万×(20万㎡/500万㎡)=24万元。 

税务师视角： 建议建立"共同成本池"管理制度，按期计算分摊比例。需特别注意：拆迁成本包括实物还建和货币补偿两种形式，应分别计算。

税务师分析：对多个开发项目共同发生的拆迁补偿（安置）房成本，在各个开发项目清算土地增值税时的分摊依据的分析：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”国税发[2006]187号第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

基于以上税收政策规定，土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有如下三种：一是占地面积法：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；二是建筑面积法：按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；三是按税务机关确认的其他方式计算分摊。因此，拆迁补偿成本还应当在同一个开发项目中的已销售商品房与未销售商品房之间进行分摊或分配。在土地增值税清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。

可售面积百分比法：本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）。

单位成本法：本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）。

文章来源：注会吧