房企如何进行企业所得税特定业务纳税调整申报

一、政策依据

1. 根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）（以下简称“31号文”）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

2. 根据31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

二、案例

本市A房地产公司开发的项目于2022年开始预售，当年取得预收款合计50000万元（不含税），预计毛利率15%，预缴土地增值税及增值税附加2000万元，2023年项目竣备并交付。

三、案例分析

1. 2022年度纳税调整

该企业2022年项目预售，尚未确认收入及成本。根据31号文第九条的规定，应在A105010表按照预计的15%毛利率，申报销售未完工产品的收入50000万元、销售未完工产品预计毛利额7500万元（50000万元*15%）、预缴土地增值税及增值税附加2000万元，调增应纳税所得额5500万元。

2022年度A105010表填写如下：

2. 2023年度纳税调整

2023年项目竣备并交付，该企业将2022年预收款结转确认收入50000万元，将预缴的税款结转确认税金及附加2000万元。A105010表申报销售未完工产品转完工产品确认的销售收入50000万元、转回的销售未完工产品预计毛利额7500万元、转回实际发生的税金及附加、土地增值税2000万元，调减应纳税所得额5500万元。

2023年度A105010表填写如下：

文章来源：上海税务