配建房的收入和成本如何确定？

限地价、竞配套

“限地价、竞配套”方式拿地方式下建造的配建房，土地增值税根据国税发〔2006〕187号 第三条将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（注意：这里没有组成计税价格）

配建保障房

配建保障房视同销售同时能否以相等金额增加土地成本？

答：各地执行标准不一，存在两种观点，一种观点认为我国目前的土地出让制度并不支持实物土地出让金，本着“税收法定原则”，不能在视同销售的同时增加房企的土地成本；第二种观点认为，按照“实质重于形式原则”，房企以非货币形式支付了土地成本，配建保障房支出作为获取国有建设用地的成本是符合经济原理的，即配建保障房视同销售同时以相等金额增加土地成本是合理的。建议操作之前与当地穗税务局进行沟通。

配建保障房成本能否在清算时允许扣除？

答：要看是否是项目内配件保障房

项目内配建保障房，按照国税发[2006]187号第三条第（四）款规定，可以扣除；

非项目内配建保障房，因为土地增值税源属于“项目所得税”，即土地增值税是以项目、业态增值额为征税对象的税种，以项目为主体的存在，在要求按照立项、规划等文件执行，如果按照立项、规划文件不属于项目内配建，则配建保障房的成本即为“红线外支出”，而部分地区明确红线外的成本支出不得作为土地增值税清算的扣除对象。

地方政策规定

厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）

纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，其面积不计入清算项目可售建筑面积，其建设成本作为取得土地使用权所支付的金额，不计入清算项目房地产开发成本。其中，实物配建房屋建设成本按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定。

关于土地增值税清算若干政策问题的公告(国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号)

房地产开发企业在与政府约定的项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，收入和成本如何确定？

办法第二十八条规定“对房地产开发企业在土地招拍挂环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，土地增值税应按照不含增值税收入确认收入”。

办法第二十九条规定“对房地产开发企业在土地招拍挂环节，与政府约定在项目内建设配建房并无偿移交政府指定单位的，建设配建房发生的建筑安装工程费，作为土地成本在土地增值税清算中予以扣除”。

中山市国有建设用地配建房工作实施方案

按照销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。

文章来源：土地增值税金穗源