土地增值税清算：一分法、二分法、三分法如何选？

在土地增值税清算中，纳税人需要根据不同类型产品分别计算应缴土地增值税，对于开发产品的分类，常见的方法有“两分法”（分为普通住宅和其他类型房地产）和“三分法”（分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产），少数地方还可以选择采用“一分法”，也就是全部产品作为一个类型进行清算。那么，采用不同的分类方法，是否会影响最终的土地增值税税款？哪种方法对于房企来说更加有利？

一、清算方法的定义

一分法：

将所有房地产类型合并为一个整体计算增值额，不区分普通住宅、非普通住宅或其他类型。若企业放弃普通住宅免税优惠，可选择此方法，但实务中极少采用。

一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号)第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。根据此规定，可以按一分法进行计算，只是不享受普通住宅增值额未超过20%免税的优惠政策。

二分法

将房地产分为两类：普通住宅和其他类型房地产（包括非普通住宅、商业、车位等）。普通住宅增值率≤20%时免税，其他类型按累进税率计算。

二分法依据:《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第一条规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额.对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第一条规定应分别核算土地增值额;同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十三条规定,对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定”

三分法

将房地产分为三类：普通住宅、非普通住宅（如别墅、大户型住宅）和其他类型房地产。每类单独计算增值额，普通住宅免税条件与其他两类独立。

三分法依据:《国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》(税总[2015]114号)第三条第二项、“1.《土地增值税纳税申报表(一)》增加房产类型子目，将子目归到3个类型中，每一个子目对应一个房产类型。子目由各省自行设定,自行维护”。此文件所附土地增值税申报表中将项目分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种。

二、各地清算方法的执行规则

不同地区对分类方法的规定差异较大，主要分为以下几类：

二分法地区

广州、江西、宁夏：要求分为普通住宅和其他类型房地产。

三分法地区：

山东、河北、江苏：要求分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产。例如，山东规定非普通住宅需单独核算增值额。

灵活选择地区：

上海、安徽：允许企业在“一分法”和“二分法”之间选择，若放弃免税优惠可合并清算。

三、不同清算方法对税负的影响

税负差异的核心逻辑：分类越细，税负可能越高：不同业态的增值额无法相互抵消，导致高增值业态适用高税率，低增值或亏损业态无法冲减税基。

1、能否享受普通住宅的优惠政策：

一分法：不可以享受普通住宅增值率低于20%免税的优惠政策，若项目普住宅测算下来增值率低于20%，最好不要选择“一分法”。

二分法、三分法可以享受普通住宅增值率低于20%免税的优惠政策。

2、盈亏相抵机会：

一分法：所有业态合并计算，亏损与盈利可完全抵消，税负最低。

二分法：普通住宅与其他类型分开，其他类型内部盈亏可部分抵消。

三分法：三类独立核算，盈亏无法跨类抵消，税负通常最高。

3、清算时点未售产品后期销售的影响：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条“清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”.

一分法：按照一分法计算的单位建筑面积成本费用是单一的,相当于将普通住宅、别墅、商铺等各种类型的单位成本费用平均化，如果清算时未售部分主要是成本较高的商铺与别墅,会因为增值额变大而多缴土地增值税。

二分法：二分法将普通住宅与非普通住宅(非普通住宅包含商铺及其他)进行了细化，成本扣除计算上更加准确。与一分法相比，清算后再销售时,因清算时单位建筑面积成本费用也是按两种类型进行确认的，因此，如果清算后成本较高的非普通住宅未售较多，清算后再销售时可节约税款.如果普通住宅增值率为正且不高于20%，还可享受免税的优惠政策。

三分法：清算时点未售成本较高的产品，清算后再销售能够最大限度节省土增税。

四、应对策略

1、提前规划销售节奏：

在达到“可清算”条件（如销售面积85%）前，优先销售高增值业态（如商业），避免清算后剩余低增值产品适用高税率。

2、关注地方政策动态：

例如，山西明确普通住宅免税条件（容积率≥1.0、面积≤144㎡），企业需结合政策调整产品设计。

3、清算时要进行测算比较：

首先要清楚当地的地方政策；其次在当地允许选择的方法中进行不同方法的测算比较，选择最优方案。

五、取消普通住宅和非普通住宅标准后土增税怎么办？

这几年房地产公司频频暴雷，房地产行业跌入低谷，国家为了稳定房地产行业，允许各地自行决定是否取消普通住宅与非普通住宅的限制，目的是降低购房者的负担。目前包括北上广深一线城市的全国绝大部分城市都取消了普通住宅与非普通住宅标准。那么取消普通住宅与非普通住宅后，土增税怎么办，还能否享受普通住宅增值率低于20%的免税政策呢？

根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)规定：“取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。”

六、总结

土地增值税清算方法的选择直接影响企业税负，核心在于分类粒度与成本分摊规则。企业需结合地方政策、项目业态结构及销售策略，选择最优清算路径。建议在项目前期与税务机关沟通，明确分类要求及分摊方法，规避税务风险。

文章来源：雄财税略