房企预提成本被税务机关风险提示怎么办？

某房地产项目有大量工程成本未完成结算发票尚未取得，2022年汇算清缴，对未取得发票部分进行了成本预提；对已交付房源做收入确认、成本结转处理，汇算结果为亏损状态……申报表提报后，税务局提示预提成本涉税风险，让自查核实，我该如何应对？另外，我公司项目预售阶段按照预计毛利率如实预缴企业所得税（预计毛利率5%），按照预缴口径计算企业所得税综合税负大约0.78%，这个预缴税负水平有没有问题！依据什么可以快速判断？

回复：（1）先看预缴税负率，预计毛利率5%，考虑财务费用、管理费用、销售费用、税金及附加税金带来的损益影响及实际预缴土地增值税、城建教育费附加对应纳税所得额的抵减效应等，0.78%的企业所得税预缴税负率算是合理水平（在一定程度上说明这个项目费用的管控还不错），比如说，有的地产项目销售佣金比例高达5%以上，预计毛利率5%的情况下，毫无疑问，在预售预缴环节必然就干成亏损局面！一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！探讨交流：159912618680（微信）。

（2）再看预提成本被税务机关提示涉税风险的问题，这个问题的关键在于预提成本能否在企业所得税合理税前扣除？对于房地产企业而言要看国税发〔2009〕31号文的规定：

31号文件第三十二条：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

所以，房企在除实际发生且取得发票的成本作为扣除依据的基础上，以上工程未结算未取得发票的（不超过合同总金额的10%）、公配设施未建造或未完工（按照预算造价及预提建造费用）、未上交的报批报建费物业完善费，在规划文件、合同、预算资料、出包工程的项目预算书以及预算调整的资料、竣工验收备案证明或交付使用资料、广告模型承诺文件、实际施工图片、成本合同台账（建议详细记录合同签订、变更、结算、发票开具、付款等情况，并做到及时更新）等能够证明业务真实性的资料的基础上，房企可以合理预提建造成本费用入账，企业所得税税前扣除是认可的。所以被税务机关风险提示要自查一下，自己预提成本是否满足预提的条件，预提的成本比例上、金额上是否合理，证据链是否充分，要确保预提成本的真实性、合理性、证据链的充实性；如果你实际预提成本远远大于按照政策可以预提的金额，在汇算层面就需要对税会差异进行相应的纳税调整！另外对于房企而言，在汇算层面，确认收入结转成本一般是按照建筑面积占比法来进行收入成本配比，将开发成本在已售面积和未售面积之间进行分摊，也就是说，当年预提成本在不是100%交房确认收入的情况下，预提成本也是按照已售比例配比结转到开发产品，最后结转到主营业务成本的，是按照销售节奏分批分次结转到主营业务成本的！实务中，有的企业直接将预提成本全部一把直接结转到主营业务成本的做法是不可取的！所以对于预提成本一定要检查计提证据资料是否充分完备、收入确认成本结转方式是否合理、是否需进行纳税调整而未纳税调整！同时由于房企开发周期长、开发成本取票滞后性、存在三大税种预缴政策特殊安排且涉税争议点较多，一定要结合项目实际情况，站在企业全局角度把握整体税负情况，做好税企沟通，避免出现前期大量交税后期需要申请大额退税的局面出现！一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！

（3）既然合理预提的成本，企业所得税汇算清缴层面认可，后续还是要开发票的，那发票最晚什么时间取得！对于预提成本费用取票的时间要求是怎样的？我们所熟知的是：通常情况下，要在企业所得税汇算清缴前（5月31日前）取得发票，汇算清缴期结束后，税务发现没有取得合规发票，有一个60天内要求补开，换开的规定，如果取得不了发票，预提的成本费用不得在税前扣除，存在被纳税调整的问题！如果是汇算清缴前正常能够取得发票后者补开换开取得发票的情形！这种情形之外的情况怎么处理！一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！

《企业所得税法实施条例》：

第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。企业所得税按年计算，因涉及弥补亏损年限等因素，凡后期有足够的证据表明以前年度应纳税所得额不准确，因作追溯调整处理。

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）规定：

六、关于企业提供有效凭证时间问题

企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

《企业所得税税前扣除凭证管理办法》国家税务总局公告2018年第28号规定：

第六条  企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证。

国家税务总局公告2018年第28号《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第十五条

汇算清缴期结束后，税务机关发现企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证。其中，因对方特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，企业应当按照本办法第十四条的规定，自被告知之日起60日内提供可以证实其支出真实性的相关资料。

因为31号文关于房企可以合理预提的规定属于特殊情况，也就是5月3前未能取得发票也可以正常税前扣除情况，关于时间上及处理上的要求应参考国家税务总局公告2012年15号文适用不超过5年的追补确认标准：《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定：“（1）根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年；（2）企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税；（3）亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。”关于这个政策操作很多人不是很理解，笔者举例说明一下：（一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！探讨交流：159912618680（微信）。

举例说明：假设某房产企业在2020年末，建安成本尚未结算完毕，故对已达交房条件、尚未做完工程结算楼栋的未支付成本进行估计，预提建安成本金额8000万元，按照国税发〔2009〕31号文件规定，按工程总承包合同载明金额可计提10%为2500 万元（实际预提8000万，按政策可预提2500万，存在税会差异）。

借：开发成本     80,000,000.00

贷：预提费用     80,000,000.00

假设在2021年1—5月汇算清缴期间取得成本发票1000万元冲销预提费用；

借：预提费用      10,000,000.00              

       贷：银行存款       10,000,000.00

假设项目对应楼栋的可售建筑面积数据如下：

（1）总面积：10万m2；

（2）2020年已售60%共6万m2（交房并结转主营业务收入，下同）；

（3）2020年末未售40%共4万m2。

假设2021—2022年发生的业务如下：

（1）2021年6—12月取回成本发票5000万元；

（2）2021年末对前述已交房楼栋未付成本进行再次估计，发现上年多提500 万元，予以冲销；

（3）2021年全年销售面积占比10%（1万平）；

（4）2022年销售了剩余的30%（3万平），且在2022年6月取回成本发票1500万元，至此，全部预提费用发票全部收到。

该房企办理2020年度、2021年度、2022年度企业所得税汇缴时，如何作纳税调整？一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！探讨交流：159912618680（微信）

（1）2020年度纳税调整计算过程如下：

①因1—5月取得发票1000万元，实际只计提了7000万元（8000-1000），其中计入主营业务成本的金额为7000×60%=4200（万元）；（备注：按照已售占比配比结转60%主营业务成本）

②按税法规定可预提金额为2500万元（税收认可），预提金额中只能扣除1500万元(2500×60%)（预计成本中配比结转到主营业务成本的金额）。

③因此应纳税调增=4200-1500=1700（万元）。

（备注：未售房源40%配比预留成本中的预提成本2800万元（7000×40%），还在开发成本中未参与结转，不影响当期损益，可暂不作调整。）

（2）2021年度纳税调整计算过程如下：

①2021年6—12月取得发票3000万元作如下分录：

借：预提费用     50,000,000.00

贷：银行存款      50,000,000.00

②2021年末冲回多年的500万元，作如下分录：

借：预提费用   5,000,000.00         

贷：开发成本   5,000,000.00

2020年总计计提8000万元，过程中取得发票6000万，2021年会计估计冲回了500万。截止2021年12月31日，账面还遗留计提金额1500万元（8000-6000-500），但税法允许计提2500 万元，即计提数未超过2500万元，允许全额扣除。（按照15号文追补至该项目发生年度计算扣除，预提费用不属于当期已实际发生的成本费用或未取得有效凭证，在年度企业所得税汇算清缴结束前未用实际发生的年取得发票的，应作纳税调增处理，待取得有效凭证时，应在该项成本、费度可追溯纳税调减处理。）一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！探讨交流：159912618680（微信）

2020年度调增的1700万元，应作追溯调整，即调减2020年度应纳税所得额，重新办理2020年度企业所得税申报，多缴税款可以冲减2021年度应纳所得税额。

2021年销售了10%，结转的主营业务成本中其中有预提成本结转过来的150万元（1500万元×10%）没有取得发票，但未超过税法规定的标准，故允许扣除，不作纳税调增处理，该150万元在2022或后续年度年取得发票时，也不需追溯作纳税调减（因为2021年没有调增）。  

②2022年取得剩余的成本发票1500万元

借：预提费用   15,000,000.00

 贷：银行存款   15,000,000.00

至此，预提费用余额为零。

2022年结转预提成本中剩余30%对应的主营业务成本的全部取得发票，故不作纳税调整。

最后，需要重点强调的是，除2009年31号文之外，部分地方对于房地产开发企业预提费用在企业所得税前扣除的有单独的地方性规定。

有对时间上做进一步收窄限定的，比如说：

大连要求预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31，否则应并入当期应纳税所得额参与汇算清缴。

也有对预提比例做进一步收窄限定：比如说：

内蒙古：要求以取得全额发票的时间为期限，每年按发票不足金额部分的10%进行预提；对公共配套设施，在未建造或尚未完工前，每年按预算造价的一定比例预提建造费用，预提比例=当年已实现销售的可售面积÷总可售面积。

还有对金额上和合同内容上做限定的，比如说：

江苏：房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额；预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除……具体部分地方政策，笔者在文末整理列举，大家可参考借鉴，如果您所在地方也有其他相关限制性规定。

最后，大家在处理的过程中，笔者建议，实务中有地方规定的，按照地方规定执行，无规定的按照国家政策执行即可，对于很多人担心并且有点烦的税会差异纳税调整，笔者建议在能够合理预计并把控成本的节奏的情况下，可直接按照税前扣除限额进行预提，保持预提成本和税前扣除限额的一致性，从而减少纳税调整的问题。部分地方代表性笔者摘录如下一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！

1、《大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函(2009)77号）第五条规定：企业应根据国家法律法规及市政府文件规定上交报批报建费用。按《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定预提的报批报建费用、物业完善费用，应在开发项目完工后的2个纳税年度的12月31日前支付。对逾期仍未支付的报批报建费用、物业完善费用，应在当年的汇算清缴期内并入当期应纳税所得额。

2、内蒙古自治区地方税务局转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（内地税字[2009]306号）第二条规定：在《办法》第三十二条中，对出包工程以取得全额发票的时间为期限，每年按发票不足金额部分的10%进行预提；对公共配套设施，在未建造或尚未完工前，每年按预算造价的一定比例预提建造费用，预提比例=当年已实现销售的可售面积÷总可售面积。

3、转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏国税发[2009]79号）第四条规定：关于预提（应付）费用

（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。

房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。（江苏省国家税务局公告2014年第7号此部分内容已废止）

（二）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。

（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。（江苏省国家税务局公告2014年第7号此部分内容已废止）

（四）房地产开发企业当年度按《通知》第三十二条规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产开发企业预提费用明细表》（江苏省国家税务局公告2014年第3号本条已废止）

以上为笔者对房企预提成本被税务机关风险提示怎么办的总结和思考，欢迎探讨、交流、分享、拍砖、批评、指正！一起正心正念正行正果，共学共进共享共赢！笔者微信：159912618680。