土地增值税的另一种筹划技巧

2021-09-07分类:土地增值税清算
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《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

依据条例关于土地增值税纳税义务人的规定,我们从中可以看出,土地增值税义务的产生,基于两个大前提:1、转让;2、取得收入。转让,通俗理解就是,所有权发生了转移;收入,则不仅仅是货币,实物乃至其他现金等价物也可以视为收入。我们今天的这个话题,正是基于“转让”的定义而延伸开来的。

案例

某开发商A公司在Z省J市开发了一处楼盘,因为只是一个县级市,所以楼盘卖得并不贵,7-8千元/平。但因J市距离上海仅一小时左右车程,所以这也为我们后面的故事埋下了伏笔。众所周知,上海的房价很贵;可是在上海,还有比房价更贵的,那就是所谓的“阴宅”,也就是墓地。中国人向来讲究“入土为安”,可在上海,一块“风水宝地”,那可是价比天高,非一般人能够承受得起的。话说有这么一位年轻人,刚到上海打拼没多久,其年迈父母便双双仙逝了。因为没有足够的资金为父母购置墓地,有一天,年轻人突发奇想,东拼西凑了40多万元,在隔壁的J市买了一间70平的房子,两室一厅。其中一间房用于安放父母亲的骨灰,另一间房则用来自住。虽然每日要驱车奔波于J市与上海两所城市,年轻人倒也自得其乐,不在话下。可天下没有不透风的墙,这事没隔多久,便被隔壁邻居知晓了。邻居们自然觉得此事过于“瘆人”,没法忍,于是便集体投诉到了物业管理处,要求年轻人搬离此处。

年轻人如果乖乖搬走,那也没后面什么事了。可问题是,年轻人认为,房子是他花钱买的,又不是偷来抢来的,凭什么说让搬走就搬走?再说了,他关起门来吊唁父母,又没碍着别人,为什么限制他的权利。双方僵持不下,邻居们表示愤慨:行!你不搬是吧?你不搬,我搬。于是,一时间,好几户人家从小区里撤离了。有好事者将这件事爆料给了媒体,经过各家媒体的大肆渲染,这件事的热度再次被发酵。可谁承想,经过媒体这么一曝光,跑来小区买房子的年轻人是越来越多,大家都是来买“阴宅”的。等到小区里近50%的房子全是“阴宅”之后,小区里住的活人全都搬走了。开发商无奈,最后干脆豁出去了,遂将广告词改成了:全上海环境最优、性价比最高的“长眠阁”,限量发售!开发商甚至在楼盘宣传单页中这么写道:本小区首创“5+2”模式。平常的5个工作日,置身豪华都市;周末两天,则转战静谧之地,缅怀父母,重温亲情。

作为一名税务人,沥呕君要为故事中的这家开发商默默点赞。果然高手在民间!为什么这样说呢,我们一起来分析一下。

土地增值税作为房地产业负担最重的一个税种,计征该税的一个前提条件是,不动产的产权发生转移。换言之,只要产权未发生转移,那就无需缴纳土地增值税。放弃所有权,提供使用权、占有权、收益权和处置权,只要这房子本身的售价不是很高的前提下,那么有无所有权,其实不是那么重要,因为我们更看重的是,四权。只要双方能够接受,这件事就能达成。业主放弃所有权,开发商给予一定价格折让,大家各取所需。对于开发商而言,只要由此导致的土地增值税减免值大于折价让利的部分,那这件事就值得干,否则就无必要。

以深圳为例。3-5年前的“工改工”市场一片火热;可你再看看当下,没有多少人愿意做了。产权证只有一个,不可分割。写字楼市场呈现过饱和状态,为此很多开发商将之改为公寓,然后拆零对外销售。这种严格来说是违规的,但开发商在形式上作了一些雕琢:实为销售,名义上则是长租。租期20年,到期后,房子无偿提供给租客继续使用。除了没有红本,其他没差。那么像长租公寓这种变相卖房的方式,只要税务局不是那么较真,土地增值税免征还是大有可能的。

当然了,yysy,通过“以租代售”的方式,土地增值税的问题固然是得到解决了;但是与此同时,却带来了另一个极具争议的话题:城镇土地使用税和房产税应该由谁来交?

文章来源:智慧源

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