房地产公司将房产交由物业公司代为出租如何纳税？

实务中，房地产公司将开发的部分房产交由物业公司代为出租，通常有两种结算方式：一是房地产企业按照固定租金价格向物业公司收取租金，物业公司再出租，赚取租金差价。这种方式属于转租，即物业公司属于“二房东”角色；二是房地产公司委托物业公司出租，物业公司以房地产公司名义租赁，收取的租金收入全部归房地产公司，房地产公司向物业公司支付一定比例的手续费。这种方式属于委托租金。转租和委托租赁在税收政策上截然不同，但作为房地产公司，不论是哪一种方式，房产税纳税人为房地产公司（物业公司再出租不存在缴纳房产税），房地产公司应当按照收取的全部价款和价外费用缴纳增值税、房产税，并且对委托租赁方式的，房产税、增值税计税收入均不得扣除手续费用。下面我们来讲讲物业公司如何纳税的问题。

一、增值税。

房地产公司将房产交由物业公司代为出租，作为物业公司属于受托租赁。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，增值税销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。因此，物业公司以房地产公司名义开具发票代房地产公司收取的款项，不属于价外费用，不计算为物业公司的销售额，无需缴纳增值税。即物业公司为代收代付，这里应当注意的是：租户需要发票的，必须是房地产公司开具，交由物业公司转交。委托租赁方式，物业公司就收取的手续费收入按照“经纪代理服务”缴纳增值税。

房地产企业将房产租赁给物业公司，物业公司再转租，应当按照不动产租赁缴纳增值税。在计算增值税应税收入时，再转租收入应当按照取得的全部价款和价外费用为计税依据，即不存在差额缴纳增值税。在计税方法上，根据财税〔2016〕36号文件规定，一般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。这里的取得包含“租入”。所以，物业公司于2016年4月30日前租入的不动产再对外出租，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。如果是2016年5月1日后租入的不动产再对外出租，不论房地产企业是否简易计税，作为一般纳税人的物业公司不能适用简易计税方法，应按一般计税缴纳增值税。

二、企业所得税。

受托租赁和转租在企业所得税处理上截然不同：受托租赁的，物业公司代收的租金计入往来，不确认收入，支付房地产公司租金时，属于代收代付款项，因此不需要索取发票，物业公司仅就取得的手续费收入确认收入。而转租应当按照收取的全部租金确认收入，支付给房地产公司的租金属于其成本，应当向房地产公司索取发票作为税前扣除的合法凭据。

文章来源：纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所