房地产土地增值税税收筹划问题分析及方法解读

开展房地产企业土地增值税税务筹划的意义之一是可帮助房地产企业适应市场竞争环境，具体情况如下:第一，结合实际情况来看，近年来房地产企业税务负担、税务风险持续上升，这对房地产企业的整体效益实现十分不利，此背景下做好土地增值税税务筹划有助于房地产企业核心竞争力提升，可在一定程度上改善房地产企业的不利处境，令房地产企业适应当前激烈的市场竞争;第二，在当前市场经济环境中，通过土地增值税税务筹划，可进一步促进房地产企业与当地政府间的税务关系和谐，为房地产企业长远发展创造有利条件。

1.2、有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新

开展房地产企业土地增值税税务筹划的意义之一是有利于提高房地产企业的财务管理水平与创新，具体情况如下:第一，宏观调控对房地产企业有较大影响，为保障整体效益，房地产企业必须寻找降低自身风险、增长自身效益的办法，而做好房地产企业土地增值税税务筹划恰好是房地产企业降低自身风险、增长自身效益的办法之一;第二，通过有效的土地增值税税务筹划，房地产企业资金利用率上升、对应的资金风险降低，在优化财务结构的同时可令财务管理水平有一个整体性上升，这对房地产企业的经营及发展较为有利。

房地产企业土地增值税税务筹划工作模式较为落后，表现为房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时没有持续进行工作模式优化及创新，税务筹划难以取得较好节税效果，增大了房地产企业土地增值税税务筹划风险，可能给房地产企业造成损失，比如因土地增值税税务筹划工作不到位，导致房地产企业触及红线出现偷税漏税并面临罚款。

2.2、房地产企业土地增值税税务筹划工作缺乏规范

房地产企业土地增值税税务筹划工作缺乏规范，表现为税务筹划过程较为混乱，未严格按照筹划流程开展土地增值税税务筹划工作，导致房地产企业难以通过税务筹划取得好效果。

且税务筹划工作难以为房地产企业经营策略金、发展策略的制定提供有效参考。例如，未按照税务筹划流程的执行标准开展工作，没有考虑到房地产企业涉及的多个税种，或没有考虑到房地产企业涉及的多个项目，就很可能无法得到最优的土地增值税税务筹划方案。

2.3、房地产企业土地增值税税务筹划工作的开展未充分结合地方政策

土地增值税税务筹划工作的开展未充分结合地方政策，是部分房地产企业在开展相关工作时存在的问题之一，该问题可能导致土地增值税税务筹划面临政策风险并导致房地产企业出现损失。其实，不仅税收政策会对房地产企业土地增值税税务筹划造成影响，地方政府相关规划等也可能对房地产企业土地增值税税务筹划造成影响，比如某城市因发展需要，需提高城南土地使用率，于是当地政府针对城南颁布了相关优惠政策，希望借助优惠政策来促进土地使用率提升，那么房地产企业在针对城南房屋开发项目进行土地增值税筹划时就必须联系该优惠穗政策，然而某些房地产企业却忽略了这一点，增大了自身在税务筹划过程中的风险。

房地产企业经营及发展过程中时常会因为借款进行房屋开发而产生借款利息，房地产企业在进行土地增值税税务筹划时务必要考虑到这一点，对土地增值税利息支出进行筹划。房地产企业土地增值税利息支出筹划的两种情况如下所示。

情况1:房地产企业能按照转让房地产开发项目来计算利息的支出费用，能提供相应的机构贷款证明。可扣除的税费:扣除税率=5%，土地所支付的费用+房地产项目开发成本=x，借款产生的利息支出=y，可扣除税费=5%×x+y。

情况2:房地产企业不能照转让房地产开发项目来计算利息的支出费用，不能提供相应的机构贷款证明。可扣除的税费:扣除税率=10%，土地所支付的费用+房地产项目开发成本=x，借款产生的利息支出=y，可扣除税费=10%×x。

另外，房地产企业在房屋开发时可根据利息的多少来考虑如何将利息计入费用支出，换言之，借款少、利息少，可不对其进行单独项目扣除。

3.2、土地增值税费用转移筹划方法

土地增值税费用转移筹划方法，其实就是在合理、合法的基础上通过某些手段将某部分支出费用纳入扣除项目费用，从而达到避税的目的。结合我国税收相关政策来看，房地产企业中的某些支出费用(比如企业内部管理费用)是不能纳入扣除项目费用的，不过，在土地增值税税务筹划过程中，房地产企业可通过优化人员分配等方式来进行费用转移并达到节税目的。下面就“土地增值税费用转移筹划方法”进行举例说明。

例1:采用优化人员分配的方法来进行土地增值税费用转移筹划，将房地产企业高层管理人员下放到项目中担任房地产企业房屋开发项目负责人，该管理人员涉及的某部分和房屋开发项目有关的支出即可源纳入土地增值税扣除项目，从而就达到了合理、合法节税的目的。

例2:采用其他合理组织管理方法来进行土地增值税费用转移筹划，在设置企业组织机构时向开发项目倾斜，把房地产企业内能纳入开发项目编制的人员如数纳入开发项目编制，那么这部分人员产生的费用就可纳入土地增值税扣除项目。

3.3、利用统筹的手段开展土地增值税税务筹划

利用统筹的手段开展土地增值税税务筹划，有助于房地产企业从整体上减轻自身的土地增值税纳税压力。在利用统筹手段开展土地增值税税务筹划时，主要做法可归纳为以下两点。第一点，综合考虑房地产企业参与的所有开发项目，针对各个项目进行项目信息收集、整理与分析，以此为统筹手段下的土地增值税税务筹划提供充足的信息支持。另外，在进行项目信息收集整理与分析时，要尤其注重财务信息上报。

在对房地产企业所有开发项目进行有效整合后采取集体上报的做法来降低房地产企业的土地增值税整体纳税压力。

3.4、利用建房方式进行土地增值税税务筹划

利用建房方式进行土地增值税税务筹划可在一定程度上帮助房地产企业降低土地增值税的税款缴纳金额。利用建房方式进行土地增值税税务筹划的政策依据为:土地增值税税收范围不包括某些建房行为。简单来讲就是房地产企业在进行项目开发时，可利用 “土地增值税税收范围不包括某些建房行为”这一点，通过某些办法令此项目涉及的建房行为不在土地增值税税收范围内，从而达到合理、合法节税的目的，比如房地产企业可与客户达成合作，在土地使用权归该客户的情况下，房地产企业代客户在该土地上建房，此情况下，房地产企业就不必承担对应的部分土地增值税纳税压力。

综上所述，土地增值税税务筹划关系着房地产企业的经营及发展，房地产企业应当重视并不断提高自身的土地增值税税务筹划水平，在采取土地增值税利息支出筹划方法、土地增值税费用转移筹划方法来进行税务筹划的同时，还可借助统筹手段、建房方式来进一步提高土地增值税税务筹划方案的质量，在合理、合法节税的同时保障房地产企业利益最大化。

文章来源：房地产财税咨询