项目后期发生的前期费用能否在土增清算中扣除？

摘要：在土地增值税的清算中，并非所有的项目后期发生的前期费用不允许扣除。这些费用可能是企业在开发过程中真实发生的成本，但由于种种原因导致其入账时间较晚，也可能是由于不可抗力因素导致的项目延期，在合理的范围内新增的必要前期费用等情况。下面通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

关键词：“项目后期”“前期费用”

案例概要：

A房地产开发公司（以下简称“A公司”）在2017年开发一项大型住宅“臻园”小区，项目于2017年4月26日开工，竣工验收备案证注明竣工日期2019年11月25日。

2020年11月10日，该项目所在地主管税务机关对甲房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，发现存在部分竣工验收后发生的前期工程费，疑似非本项目成本。具体明细如下：

根据以上信息，试分析上述成本能否允许扣除？

案例解析：

根据上述案例可得知，A公司与上述两家施工单位列支的发票日期均晚于该项目的竣工时间，在项目后期发生的前期费用不合常理。因此A公司应提供此部分成本与之相关的合同结算或成本发生的其他必要性和直接关联性的证明资料等，若不能证明，则不允许扣除。

总结归纳：

根据土地增值税的相关法规规定，允许扣除的项目主要为房地产开发直至销售前直接相关的成本和费用。通常指在房地产开发过程中实际发生的、与开发直接相关的成本和费用。A公司发生这两项前期费用成本发生在项目验收及房屋交付之后，不具备直接关联于房地产开发阶段的特征，税务机关针对上述问题提出异议，企业应主动与税务机关开展沟通，详细说明成本发生的必要性、并提供相关发票付款结算及实景照片等证明材料，证实该笔支出与项目的必要性和直接关联性。税务机关根据企业提供的证据综合判断这些费用是否属于允许扣除的范围。

政策依据：    

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）第二十一条

审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

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