房地产开发企业融资性售后回购财税实操分析
导读
房开企业融资困难、融资成本高，在三条红线的政策下，面临巨大的资金压力，迫使开发企业融资渠道多样化，以刺激企业资金回笼。在市场不景气的环境下，融资性售后回购就是一个典型的融资渠道。
01、什么是融资性售后回购？
房地产开发企业融资性售后回购业务，指房开企业在销售房地产时，与购买方签订合同，约定在日后的一定期间内再将所售房地产回购的一种交易方式。而购买方的角色通常是金融机构或者其他资金方，售后回购使资金方在贷款期间内获得资产抵押权，更能保障资金方的回款安全。
02、融资性售后回购业务的条件及要求是什么？
融资性售后回购的前提条件为购买方是经批准具有资质的金融机构或其他资金方，双方签订销售合同，合同中需明确约定回购日期或固定利率，在风险报酬不转移的前提下，签订抵押担保合同，可认定为融资性售后回购业务；如果销售合同没有约定具体回购日期，或回购仅是备选条件之一，或没有约定利率，或按市场价格回购的，就只能认定为正常的销售和回购业务，此时开发企业应按正常的销售业务进行财税处理。
03、融资性售后回购业务的账务处理
案例
甲房地产开发企业2022年4月将一整层已完工的商业综合体销售给乙金融机构，合同约定售价为2000万元，同时约定2024年3月该房企按照2400万元的价格将该商业重新购回，双方暂不办理过户手续。
分析
这项交易实质上是房地产企业将房产做抵押担保，向银行支付的借款，利息为400万元，期限2年，每年应付利息200万元，年资金成本为10%。其所售房产未办理过户手续，实质上未完成交付，主要风险和报酬并没有发生实质上的转移，仍留在该房地产公司。显然，该案例中的商业综合体并不符合收入确认条件，因此不能确认收入。
会计分录如下：
1、销售房产时（此时销售方不确认收入）：
① 销售方：
借：银行存款 2000
贷：其他应付款 2000
② 购买方：
借：其他应收款 2000
贷：银行存款 2000
2、确认利息收入时，取得利息的一方作为利息收入处理：
① 销售方：
借：财务费用-利息支出 400
贷：其他应付款 400
② 购买方：
借：其他应收款 400
贷：其他业务收入-利息收入 377.36（400/1.06）
应交税费-应交增值税（销项税额） 22.64
3、销售方购回商品时，作如下会计分录：
① 销售方：
借：其他应付款 2000
贷：银行存款 2000
② 购买方：
借：银行存款 2000
贷：其他应收款 2000
04、融资性售后回购业务的税务处理
1、增值税
本例中，购买方取得的差价收入属于36号文规定的“贷款服务”，由于其收取的固定利润属性，故只就差价部分确认利息收入；销售方销售、回购资产时，不征收增值税。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
(财税[2016]36号)附件1
2、企业所得税
企业所得税中收入的确认原则和会计处理基本一致，对售后回购的处理原则也基本一致。
国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知
国税函〔2008〕875号
本例中，房地产企业出售资产的行为，形成了实质性的融资性售后回购，不应确认为销售收入，支付的利息应作为财务费用在税前扣除。
需要提醒读者朋友们注意的是，在总局875号文政策的前提下，地方上口径有些也比较严格，对于售后回购业务，将销售、回购作为两项业务去处理，销售方不确认相应的利息费用。笔者认为，基于企业所得税的收入确认原则，是有待商榷的，可以与主管机关充分探讨！
河北省地方税务局关于企业所得税若干业务问题的公告
河北省地方税务局公告2011年第1号
3、土地增值税
关于融资性售后回购业务如何缴纳土地增值税问题，税法没有明确的规定。本例中，房地产企业销售的房产权属实质性未发生转移，故也应当同企业所得税的处理方式一致，不确认收入，不属于土地增值税的应税范围。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
国税函〔2010〕220号
4、契税
融资性售后回购业务是否缴纳契税呢？同样，参考《契税法》，资产所有权并未发生实质性转移，也不属于契税的应税范围，无需缴纳契税。
中华人民共和国契税法
参考融资性售后回租业务，回购环节也是免征契税的。
财政部 国家税务总局关于企业以售后回购方式进行融资等有关契税政策的通知财税〔2012〕82号
5、印花税
依据《印花法税目税率》表，开发企业和金融机构签订的《房产买卖合同》应按“产权转移书据”计税贴花。如果双方签订了《融资性售后回购合同》，应按“借款合同”计税贴花。 以上，便是对开发企业融资性售后回购业务的财税分析，融资性售后回购本质上属于融资行为。实务中，开发企业并非实质性销售，因此上述操作基本不用考虑过多税负问题，只为资金融通及放款。故企业需要综合运用业务模式的特点，合理判断相关税负及融资风险，以获得更大资金空间。
文章来源：坤禾广行财税
