土地增值税清算实务案例：不可售公共配套设施用房在不同项目间如何合理分摊成本？

摘要：房地产项目中的公共配套设施用房，是指房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施用房。

实务中，房地产企业开发建设的公共设施用房，既有对外出售的情况，也有无偿移交全体业主或相关政府单位的情况。针对无偿移交且认定为多个项目共有的不可售公共配套设施用房，其成本，应如何进行项目间分摊呢？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

关键词：“不可售公共配套设施用房”“共用”“项目间分摊”

案例概要：

A房地产企业开发建设的“汐岳山”项目，分两期进行建设，一期项目于2016年07月20日正式开工，并于2017年10月18日竣工验收备案，总建筑面积75,731.00㎡，二期项目于2017年08月20日正式开工，并于2018年11月10日竣工验收备案，总建筑面积78,117.00㎡，经当地税务机关核查，符合分期清算的条件，需分为两期进行清算，截至2023年10月，一期二期已转让房地产建筑面积占比均达到98%。

2023年10月20日，项目所在地主管税务机关对A房地产企业的“汐岳山一期”下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

企业申报土地增值税清算资料时，汐岳山一期存在不可售公共配套用房 5,446.00㎡，经税务机关核实，均符合不可售公共配套用房的认定条件，相关申报信息如下：

1、汐岳山一二期房源信息：

2、企业归集的一二期共用的不可售公共配套用房开发成本及分摊表如下：

根据上述信息，试分析“汐岳山一期不可售公共配套设施用房”的开发成本在“汐岳山一期”和“汐岳山二期”之间的分摊是否合理？

案例解析：

1、根据“汐岳山一二期”房源信息可知，“A区人防设施”并非“汐岳山一二期”共用设施，企业分摊不可售公共配套设施用房成本时，将“汐岳山一期”人防设施对应的成本也进行了项目间分摊。

2、根据项目间分摊表计算公式可知，企业将“汐岳山一二期”共用的不可售公共配套用房的面积纳入了“汐岳山一期”建筑面积参与了分摊计算。

3、对“汐岳山一期二期共用的不可售公共配套设施用房”开发成本的分摊计算过程进行归纳分析如下：

综上：“汐岳山一期”应分摊“汐岳山一期二期共用的不可售公共配套设施用房”开发成本4,447,104.42元，实际申报时分摊“汐岳山一期二期共用的不可售公共配套设施用房”开发成本7,747,423.85元，多分摊3,300,319.43元。注：A区人防设施6,502,500.00元，非一二期共有成本，需单独归集到一期。

总结归纳：

整体拿地，分期开发分期清算的项目中，属于整个地块共用的“不可售公共配套设施用房”，其成本应当在各期项目间合理分摊。案例中，项目间开发成本分摊方法按清算项目总建筑面积占整个地块所有项目总建筑面积的比例分摊，但，值得注意的是，在计算总建筑面积时，均需剔除共用的“不可售公共配套设施用房”的面积。

属于多个清算项目共同发生的成本费用，其成本费用的合理分摊方式多种多样，在实务操作中，应当遵循当地税务机关的执行口径，采取合理的方法进行分摊。

政策依据：

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

第九条　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

国税发〔2006〕187号

四、土地增值税的扣除项目

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告  2016年第7号

第三十一条　扣除项目金额的计算分摊：　

(一)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：　

1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；　

2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；　

3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；　

4.税务机关确认的其他合理方法。　

(二)属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

国家税务总局山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告  国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号

第三十条 房地产开发扣除项目应当符合下列要求：

（五）属于多个清算单位共同的土地成本，原则上应当按清算单位占地面积占土地总面积的比例计算分摊。无法取得清算单位占地面积的，按清算单位规划建筑面积占总规划建筑面积的比例计算分摊。

属于多个清算单位共同的其他成本费用，按清算单位规划建筑面积占规划总建筑面积的比例计算分摊。

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