玉城项目引发的“拆迁补偿费的受益争议”

2024-06-04分类：土地增值税清算

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案情概要：

原告：湖北某房地产开发公司

被告：湖北某市税务局

2016年11月23日，原告向当地税务局提交了玉城项目土地增值税清算申请书、土地增值税清算申报表及相关材料，请求进行二次清算。并提交了税务师事务所出具的《玉城项目土地增值税清算报告》。根据原告的报告，税务局计算出应缴土地增值税897214.4元，企业已经预缴9351044.87元，应退税8453830.47元。

此后，原告在2017年2月至2018年1月期间一直持续向税务机关提交与该项目土地增值税清算审核有实质影响的相关资料。

2018年1月20日向税务局递交了《关于土地增值税清算几个事项的请示》主要内容为：1、拆迁还建面积7970.04㎡，拆迁视同销售问题。2、视同销售开发产品拆迁成本归集分摊的问题。

税务机关审核结论

被告市税务局于2019年7月5日作出《房地产开发项目土地增值税清算审核通知书》（以下简称《清算审核通知书》），决定原告开发的玉城项目，应缴纳土地增值税5910205.41元，房地产公司已预缴9675044.88元，应退土地增值税3764839.47元。

税企争议焦点

拆迁补偿费的归集、分配方法是否兼具合法性与合理性。

房产公司：认为应按不同类型开发产品实际发生的拆迁费直接归集到普通住宅、非普通住宅、其他产品相应的成本中，无需按建筑面积法先汇总后分摊。过程中提交了相关的涉税鉴证报告，结论为：该项目的实物补偿其拆迁补偿费在实际还建的过程中，没有住宅还建门面，也没有门面还建住宅等相互交叉情况，资料清楚对应清晰，在会计核算上其“实物补偿方式的拆迁补偿费”能够准确完整的归集到三类不同的产品即“普通住宅、非普通住宅、其他产品”。

税务机关：拆迁补偿费的受益对象为本清算项目全部开发产品，在审核处理中将拆迁还建产品视同收入的同时，将拆迁补偿费列入为整体项目的开发成本，按建筑面积法和层高系数法在三类产品中进行计算。另外，原告在“土地增值税清算审报表”中对“拆迁补偿费”项目的金额采用了建筑面积法进行了分摊，但对“拆迁还建收入归集成本”部分却采用一一对应的方式进行分摊处理。“拆迁还建收入归集成本”是土地征用及拆迁补偿费的组成部分，处理方法不应有所区别。将“拆迁还建收入归集成本”部分并入土地征用及拆迁补偿费，统一按“建筑面积法”在三类产品中分摊。

法院判定结果

原、被告的争议实际上不是成本归集方法的争议，而是实物补偿的这部分房屋是否专属于某一种房屋业态的专属成本，即按照专属法归集成本在本案中是否有适用条件。专属拆迁补偿费强调明确指向性和受益的唯一性，指向性是指拆迁补偿费是针对被拆迁房屋下面的土地而言，指向的是土地，而不是新建房屋；唯一性是指某一业态（区分普通住宅、非普通住宅和其他开发产品）的专属成本仅使该业态受益，而与其他业态无关的成本。

拆迁补偿费属于土地成本，因此，实物拆迁补偿费计入土地成本在拆迁时点，不论拆迁协议如何约定，拆迁的目的是为了整片土地的进一步开发，受益的是整块土地。本案中，没有证据证明因为拆除住宅而获得的用于进一步开发的地块只用来开发住宅，也没有证据证明因为拆除商铺而获得的用于进一步开发的土地只用来开发商铺，因此，没有证据证明实物补偿方式的拆迁补偿费属于专属成本。故应将实物拆迁补偿的拆迁补偿费视为非专属成本按照建筑面积法进行分摊。

我们来分析：

1、关于拆迁补偿费性质的认定：专属成本还是共同成本？当前这种统一进行拆迁安置的情况，拆迁补偿费是作为共同成本进行分摊。那么成本归集之后，分配方法的选择，则是规定不一。比如海南规定，拆迁补偿费是跟随土地成本选择分摊方法；而河北目前的规定中拆迁补偿费是作为开发成本选择分摊方法。

2、“对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。”根据安置方式不同，回迁项目的拆迁补偿成本分为货币补偿与产权置换（本地与异地）两类。虽方式不同，但都属拆迁补偿费，应采取相同的涉税处理。而本案中企业将货币补偿作为共同成本按建筑面积法分摊，而产权置换的安置房按一对一方法处理，明显不合理。应保持拆迁补偿费适用政策的一致性。

3、关于税法原则的内容，大家了解一下。要与会计核算要求做区分。

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