实务案例：房地产项目样板间成本在土地增值税清算中的扣除判定与风险解析
摘要：样板间作为房地产营销的核心载体，其成本处理是土地增值税清算的高频争议点。本案例通过对比“临时样板间”与“主体内样板间”的核心差异，结合交付标准、成本属性及地方政策口径，明确扣除规则与操作红线，为企业提供可落地的税务管理框架。
关键词：临时样板间、实体样板间、土地增值税清算、成本扣除、交付标准、可移动物品
案例概要：
甲公司：A项目内搭建临时样板间，其建造装修费用共计200万元。
乙公司：B项目选取了本项目中1#楼101室为样板间，装修费用100万元，购买家电、沙发等花费20万元。
试分析上述样板间成本是否可以在土地增值税清算中扣除？
案例解析：
甲公司（临时样板间）——成本200万
性质判定：临时建筑非开发产品组成部分，属于营销设施。
税务处理：
·核心原则：临时性、非开发产品构成部分，相关成本不属于开发成本范畴。
·扣除结论：不允许扣除。建造、装修及后续拆除费用均不得计入土地增值税清算扣除项目。
·操作指引：计入“销售费用”，清算时需从开发成本中剔除此类支出。
·风险提示：【高风险】若企业将其资本化计入“开发成本”，需在清算时进行纳税调整，补缴税款及滞纳金。
·政策依据：遵循土地增值税清算对开发成本的界定（国税发[2006]187号精神）。
乙公司（实体样板间+精装交付）——成本120万元
性质判定：位于可售房源内，构成开发产品的一部分。
成本拆分与差异化处理：
(1) 硬装成本100万元（不可移动部分)：
·判定前提：销售合同明确约定“精装交付”，且硬装标准不高于合同约定。
·扣除结论：允许作为开发成本扣除
·操作指引：计入“开发成本-建筑安装工程费”，须提供销售合同、装修标准清单、成本核算明细，证明匹配性。
·政策依据：国税发[2006]187号第四条第四项（销售已装修房屋，装修费用可计入开发成本）。
(2) 可移动家电家具20万元：
方案A（主流/谨慎）：不允许扣除。依据黑龙江等省规定（移动后不影响功能），及187号文“装修费用”通常不含可移动物品。
方案B（特定区域）：允许扣除但不得加计。依据广州175号文（可移动物品可据实扣除，但不可作为加计20%基数）。
延伸场景：乙公司（实体样板间+毛坯交付）——成本120万元
·核心原则：合同约定交付标的为毛坯房，样板间装修属营销行为，非开发成本。
·扣除结论：
--硬装成本100万元：不允许扣除（无论是否拆除）。
--可移动物品20万元：不允许扣除（性质更明确）。
--拆除费用（若发生）：若为恢复毛坯状态发生拆除费用，计入“销售费用”或“营业外支出”，不得扣除。
·风险提示：【高风险】企业若将此类装修成本错误归集至开发成本，存在重大税务调整风险（全额调增+滞纳金）。
总结归纳与核心风险：
政策依据：
1、国税发[2006]187号第四条第四项
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
2、地方执行口径：
·允许例外（广州）：
《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函〔2014〕175号）第一条 可移动家电家具据实扣除，但不得作为加计20%扣除基数。
·严格禁止（黑龙江）：
《黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号）第七条：可移动物品不计入收入，亦不得扣除相关成本。
数字化解决方案
企业通过合理运用数字化工具，可以实现成本精准分类、政策动态适配及风险自动预警，解决样板间成本管理的核心痛点：
1.智能识别成本属性：基于物料编码自动区隔「可扣除硬装」与「禁止扣除项」；
2.动态适配地方政策：按项目所在地（如广州或黑龙江）自动加载差异规则，实现可移动物品成本“精准扣除”或“自动拦截”；
3.实时防控交付超标：数字化比对合同约定标准与样板间实际支出，超标成本自动标记剔除；
4.风险可视化预警：基于项目数据进行智能风险检测，自动生成疑点报告并进行分级预警，高管层可实时监控高风险操作（如毛坯房样板间硬装归集）。
样板间成本扣除绝非“是或否”的简单问题，而是需穿透类型、交付标准、成本属性、地方口径四重维度的系统工程。本案例为企业提供了可落地、防风险的实务操作指南，显著降低清算争议概率。企业在签订销售合同前，务必明确样板间交付标准及成本归集策略，并同步咨询主管税务机关！
您的“数字税务”解决专家
数字化不仅是技术升级，更是将税务合规前置到业务源头，通过搭建数据基座、多维度数据分析模型、自动化报告等更高效、更科学的方式，为税企各方解决问题、降低征纳风险与成本、构建符合实际需求的一系列应用场景、实训方案和落地能力。
用真实数据解决实际问题！
用数字技术守护涉税安全！
数字税务知识学习
《数字税务—土地增值税清算数字化实践及案例》书籍：该书由上海国家会计学院数字化税务研究中心课题组牵头编著，全书通过讲方法、讲案例的形式，不仅可以让你掌握清算全流程审核要点与分析方法，还可以学到数字化清算模式，获得更先进的解决土增清算问题的思路与做法。扫码在线购买~
《土地增值税清算审核方法与案例解析》线上实战课程：针对清算审核的收入、成本、费用、税金等重点环节进行方法剖析与案例精讲，并对通过技术手段进行审核分析的数字化清算模式进行系统讲解，现在扫码订阅赠送上述书籍！
ps：现在扫码订阅赠送上述数字税务书籍！
