房地产企业所得税风险控制案例分析2
被评估企业名称：某地某市ХХ房地产开发有限责任公司
评估所属期：2007年1月1日至2007年12月31日
为加强房地产开发企业的税收征管，某地某市地税局在2008年7月份对市属ХХ房地产开发企业2007年度地方各税缴纳情况开展了专项纳税评估。评估方法主要应用指标综合分析法。
(一)企业基本情况
某市ХХ房地产开发有限责任公司成立于2000年，注册资金2000万元，登记注册类型为有限责任公司,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等。
(二)数据分析比对
应用指标综合分析模式，对某房地产开发有限责任公司2006-2007年度主要财务指标和税种指标进行分析。该公司的有关财务指标及地方税数据如下表:
06、07年度该公司主要财务指标对比表
财务指标名称 | 2006年(元) | 2007年(元) | 增减变动率% |
销售收入 | 67900.00 | 43074559.65 | 63338.23% |
销售成本 | 51399.94 | 33812330.53 | 65682.82% |
销售税金 | 3734.50 | 2366623.94 | 63271.91% |
管理费用 | 1201408.11 | 1431632.72 | 19.16% |
利润总额 | -743454.55 | 2656363.62 | --- |
06、07年度该公司入库地方税对比表
税种 | 2006年度(元) | 2007年度(元) | 增减变动率% |
营业税 | 2236927.83 | 13000.00 | -99.42% |
企业所得税 | 209317.43 | 958917.88 | 358.12% |
个人所得税 | 1779.00 | 1749.90 | -1.64% |
城建税 | 156584.95 | 910.00 | -99.42% |
房产税 | 6276.92 | 8676.82 | 38.23% |
土地增值税 | 154739.20 | 0 | -- |
土地使用税 | 50650.00 | 59007.53 | 16.50% |
教育费附加 | 67107.83 | 390.00 | -99.42% |
印花税 | 9728.82 | 21319.00 | 119.13% |
分析指标汇总表
序号 | 涉及税种 | 指标名称 | 警戒值(X) | 案例值 | 疑点描述 | |
1 | 企业所得税 | 销售成本变动率 | X＞10% | 65682.82% | 本期成本高于基期水平 | |
2 | 企业所得税 | 财务费用变动率 | X＞10% | 6046.67% | 本期财务费用高于基期水平 | |
3 | 企业所得税 | 管理费用变动率 | X＞5% | 19.16% | 本期管理费用高于基期水平 | |
4 | 企业所得税 | 营业外支出变动率 | X＞20% | 6424.96% | 本期营业外支出高于基期水平 | |
5 | 企业所得税 | 其他应付款变动率 | X＞10% | 65.87% | 其它应付款余额增长幅度过大 | |
6 | 企业所得税 | 资本公积变动率 | X＞0 | 16.93% | 资本公积余额增长幅度过大 | |
7 | 企业所得税 | 收入变动率与销售利润变动率差异 | X＞2% | 21646.84% | 收入变动率大于利润变动率 | |
8 | 企业所得税 | 收入变动率与收入变动率差异 | X＜－2% | -2344.59% | 收入变动率小于收入变动率 | |
9 | 营业税 | 营业税变动率 | X<-20%< span=""> | -99.42% | 营业税比基期下降过大 | |
10 | 营业税 | 申报计税依据差异率(2) | X＜-0.01% | -101.36% | 100 | 申报计税依据与实际未符 |
11 | 土地增值税 | 计税收入申报差异率(1） | X<0< span=""> | -3561830.4 | 100 | 申报应税收入与实际未符 |
12 | 土地增值税 | 土地增值税计税收入申报差异率（2） | X>10% | 65.87% | 100 | 其他应付款比基期增幅过大 |
根据警戒指标结果，该公司涉税疑点多且偏离警戒值较大，确定对其开展专项评估。
(三) 疑点分析
疑点1、本期成本高于基期水平。系统显示的销售成本变动率模型值为65682.82%，远远大于系统设置的警戒值（X＞10%），初步判断，可能存在虚增成本或成本结转不真实等问题。
疑点2、本期财务费用高于基期水平。系统显示财务费用变动率模型值为6046.67%，远远大于系统设置的警戒值（X＞10%），根据经验判断，该公司可能存在税前列支资本化利息、超金融机构借款利率支付利息等问题。
疑点3、本期管理费用高于基期水平。系统显示纳税人本期管理费用变动率模型值为19.60%，超过了系统设置的警戒值（X＞5%），表示可能存在虚列管理费用等问题。
疑点4、本期营业外支出高于基期水平。系统显示纳税人本期营业外支出变动率模型值为6424.96%，大大地超过了系统设置的警戒值（X＞20%），因此可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。
疑点5、其它应付款余额增长幅度过大。评估系统通过计算显示的其他应付款变动率模型值为65.87%，超过了系统设置的警戒值（X＞20%），因此可能存在隐匿收入的问题。
疑点6、资本公积余额增长幅度过大。系统显示纳税人本期资本公积变动率模型值为16.93%，超过了系统设置的警戒值（X＞0），根据经验判断，该公司可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认所得等问题。
疑点7、收入变动率大于利润变动率。 系统显示纳税人本期销售（营业）收入变动率与销售（营业）利润变动率模型值为21646.84%，远远大于系统设置的警戒值（X＞2%），该单位很可能存在不配比结转成本或销售税金及附加的问题。
疑点8：收入变动率小于成本变动率。系统显示纳税人销售（营业）收入变动率与销售（营业）成本变动率指标模型值为－2344.59％，远远低于系统设置的警戒值（X﹤-2%），纳税人本期销售（营业）收入变动率比销售（营业）成本变动率小，表明该公司可能存在少计收入、多转成本等问题，或建材价格上涨、商品房售价下调等现象。
疑点9、营业税比基期下降过大。系统显示纳税人本期的营业税变动率模型值为-99.42%，低于系统设置的警戒值（X﹤-20%），该公司可能有未如实申报营业税的问题。
疑点10、申报的营业税计税依据与实际不符。系统显示的该纳税人本期申报计税依据差异率模型值为-101.36%，远低于系统设置的警戒值（X﹤-0.01%），初步判断，该公司可能存在营业税申报不实的情况。
疑点11、申报土地增值税应税收入与实际不符。评估系统通过计算显示的模型值为-3561830.40，远低于系统设置的警戒值（X﹤0），该公司有可能存在少预缴土地增值税行为。
疑点12、其它应付款比基期增长幅度过大。评估系统通过计算显示的其他应付款变动率模型值为65.87%，超过了系统设置的警戒值（X＞20%），因此可能存在隐匿收入并未按规定的预征率预缴土地增值税行为。
(四)税务约谈
通过对该企业的各项异常指标和疑点的案头分析，结合该公司2007年度的申报纳税情况，税务人员与该公司财务负责人进行了税务约谈。具体约谈结果如下：
1、疑点1、疑点7、疑点8：该公司解释2006年该单位开发的楼盘“**花苑”项目尚于施工阶段，2007年工程竣工。因2006年开发项目未完工，报表中列示的成本51399.94元是销售材料成本（其他业务成本），因此与2007年项目竣工年度是不可比的。
2、疑点2：该公司解释2007年他们公司兑现了内部职工集资利息，且高于银行同期贷款利率部分的利息在2007年度企业所得税申报时已作纳税调整，该公司财务负责人同时向约谈人员提交了相关举证材料。
3、疑点4：该公司解释他们单位确有一笔财产损失3900元未经税务机关审批就列支了“营业外支出”，但在2007年度企业所得税申报时已作纳税调增。约谈人员当即查询征管系统，企业申报时确已调整。
4、疑点9：该公司解释“**花苑”项目2006年度基本预售完了，全部预售款在当年按规定缴纳了营业税，2007年为竣工年度，新项目尚未开盘预售，所以营业税比2006年度下降过大。
5、疑点5、疑点12：该公司财务负责人认为他们公司其他应付款增幅属正常范围。
6、疑点3、疑点6、疑点10、疑点11：该公司认为属正常范围内，但未能给出令人信服的解释。
(五)实地核查
在与该公司财务负责人约谈后，税务约谈人同意排除疑点2和疑点4，对该公司在约谈中仍未澄清的疑点问题进行实地核查。具体核查情况如下：
1、核查后排除的疑点：经对疑点6的核查，企业对此项业务的账务处理规范，企业财务负责人在被约谈时的解释属实，疑点可以排除。
2、核查后确认的疑点：经核查疑点5、疑点9、疑点10、疑点11和疑点12确实存在问题：
(1)“其他应付款”账户中记载当年向购房者收取的定金190000元未按规定缴纳营业税金及附加和预缴土地增值税；
(2)通过核对“预收账款”和“销售收入”等 账户，发现以现房销售的北京路网点房收入3561830.40元未按规定缴纳营业税金及附加和预缴土地增值税（案例地区规定：商品房的土地增值税预征率为1%，网点房的土地增值税预征率为2%。），该公司财务人员复核后承认上述事实。
3、核查后尚待进一步确认的疑点：疑点1、疑点3、疑点7、和疑点8均涉及到成本费用问题，企业的解释经核实也有其合理的地方，但说服力不够，且其与警戒值差异的幅度大，本着慎重的态度，尚不能将这些疑点彻底排除。
(六)评估处理
该公司按照纳税评估建议补报缴了营业税、城建税和教育费附加计206350.67元，按规定的预征率预缴土地增值税73136.61元，征收机关按规定缴纳了滞纳金；对其它仍未消除的的疑点，制作《纳税评估移送书》，将该公司移交稽查局，由稽查局对该公司进行重点检查。
(七)移送稽查处理
针对主管税务分局评估后移交的主要疑点问题，稽查局组织了专门的检查工作组，对该公司2007年度的纳税情况进行了实地综合检查。
经检查，企业所得税的成本费用扣除方面存在如下问题：一是“管理费用--其他费用”中列支无合法原始凭证的费用计63112.56元；二是多结转开发产品销售成本300000元；三是未按规定并计预计毛利额28500元。根据国税发[2009]30号文件规定，应将前述预收定金190000元按规定的预计毛利率计算预计毛利额，并作为调增项目计入2007年度应纳税所得额。以上三项合计调增应纳税所得额391612.56元，同时，根据规定对按主管分局评估建议缴纳的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税合计279487.28元准予扣除，这样计算应补缴2007年度企业所得税37001.34元。
