城市更新拆迁补偿中的涉税问题
城市更新中的重要一环便是拆迁补偿安置工作。拆迁补偿安置包含前期摸底、房屋测绘、拆迁谈判、拆迁补偿款项的申请与支付等一系列工作，为了更好的梳理旧改项目拆补安置过程中所涉及的税费问题，岁冰今天整理了房企应关注的拆迁补偿涉税问题，如果需要文中的资料原件，可以到文末找获取方式哈。
一、拆迁补偿涉及哪些主体与税务种类？
拆迁补偿安置一般涉及这些主体：
征收决定机关（县级以上人民政府）
征收补偿实施单位政府职能部门或委托单位
被征收对象（公民、法人等）
拆迁安置实际承担者（房地产开发企业）
在谈具体的拆补税筹分析前，我们先从相关政策中剥离出常见的税种及政策要点：
增值税
纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
政策来源
《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件三《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》
广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）
企业所得税
凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。
企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费计算确定。
企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。
开发产品计税成本支出的内容如下：土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
政策来源
《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告 》（国家税务总局公告2013年第11号 ）
国家税务总局2012年第40号公告
国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
土地增值税
因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
征房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
政策来源
《土地增值税暂行条例》
《土地增值税暂行条例实施细则》
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）
契税
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
对个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。另财税〔2013〕101号第五条规定个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
政策来源
《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）
土地使用税和印花税
对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
印花税"产权转移书据"税目的征税范围是经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据以及企业股权转让所立的书据。对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。拆迁补偿涉及动产、不动产的所有权转移，拆迁补偿合同应按"产权转移书据"税目征税。
政策来源
《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）
二、拆迁补偿中涉及哪些税收优惠政策？
土地增值税是旧改中极为关键的税收问题，而土地的入账成本又是土地增值税中最应当关注的关键因素。如果能利用政府的相关税收优惠政策，则可以大大降低税费。对于开发商而言，可以考虑的方式有：
政府征收模式
通过政府征收方式，拆迁主体能按照土地的公允价值入帐，并作为后期计算企业所得税、增值税和土地增值税的成本。
双抬头
双抬头是指拆迁主体和被拆迁主体作为三旧改造的主体，以合作开发的方式进行改造。在政策许可和适当情况下，双抬头是最适合节省税费的方式。
三、拆迁补偿安置中的涉税分析
（一）增值税
目前的政策中没有明确开发商对被拆迁人提供房屋补偿时是以成本价还是市场价作为视同销售之增值税的计税基础。
所以这里拆分为两种情况，对新项目来说，因拆补费用或房屋可作为进项抵扣，因此同进同出影响较小；对老项目来说，以成本价还是市场价作为视同销售的增值税的计税基础，目前各地执行情况差异较大。
（二）土地增值税
开发商用建造的本项目房地产补偿被拆迁人的，补偿房屋应按视同销售缴纳土地增值税，并应以市价作为视同销售基数。具体条款如下：
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）企业所得税
开发商以开发产品作为拆迁补偿应视同销售计入企业所得税应税收入，同时视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费计入企业所得税应计开发成本。也就是说，开发商需以补偿房屋的市价作为视同销售基数，同时以市价作为销售成本。
文章来源：智慧源地产财税
