房地产企业土地使用税实务问题详解

房地产开发企业一般经历前期准备、建筑施工和销售房产三个阶段，由于一些房地产开发企业对城镇土地使用税政策不求甚解，在认识上存在误区。具体表现在：一是既然商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无需缴纳城镇土地使用税;二是只要缴纳了土地出让金就无需缴纳城镇土地使用税;三是拿到建设部门的预售证以后，税务部门就按照预收账款收取增值税等税款，既然你收了税，就等于承认企业的销售行为，那么从收到的第一笔预收款起，就应停止缴纳该处房产所占土地的城镇土地使用税;四是从拿到预售证之日起就应停止缴纳该预售证注明房产所处土地的城镇土地使用税;五是一些外资房地产开发企业认为，缴纳城镇土地使用税有过渡期优惠政策。

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

一、城镇土地使用税起止时间如何确定？

（一）关于起止时间税法是怎么规定的？

1、开始时间的规定

2、截止时间的规定

（二）实务问题问答

1、未取得土地使用证情况下交不交税？

答：不论是否取得土地使用证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

相关依据：《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条第一款规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签定的次月起缴纳城镇土地使用税。”

2、土地储备中心在合同的约定时间不能交付土地，怎么办？

答：（1）提前做好税收筹划，在与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。

（2）如果签订合同时没有考虑到土地储备中心不能按时交付使用情况，在土地储备中心不能再约定时间交付土地时，争取与当地土地储备中心签订补充协议，明确预计政府能够提供土地交付使用时间，也可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。

3、土地交付后，因资金问题等原因项目无法启动，土地闲置期间是否需要缴纳城镇土地使用税？

答：因企业自身原因导致的“土地未使用”，照常缴纳城镇土地使用税。

4、城镇土地使用税的截止时间具体如何确定，是以签订销售合同日期、交房日期、还是办理产权证的日期？

答：因为财税[2008]152号文件给定的判定标准是“因房产、土地的实物或权利状态发生变化”，导致各地的标准不统一，有按预售（销售）合同日期的，例如广州；有按交房日期的，例如西安；有按办理产权证日期的，例如河南。

从各地规定来看，以取得预售许可证作为土地使用税交纳截止时间对企业是最为有利的，但这种方式本质上土地的权利实务状态并未发生转移；以交房作为截止时间，从权利实物状态方面比较符合财税[2008]152号文件精神；以办理产权证为交房时间，由于实务中办理产权证时间滞后，因此实际上延迟了土地使用税交纳的截止时间。

实务中，如果当地有明确的政策，以当地政策为准，如果当地无明确政策，建议与主管局沟通，以交房时间作为土地使用税交纳的截止时间。

答：根据《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字[1989]140号）文件的规定,对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

答：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）文件的规定，瞻仰景观休闲用地需要缴纳城镇土地使用税。

答：根据《财政部 国家税务总局关于企业范围内荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2014]1号）规定：“对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。”

文章来源：房地产财税咨询