房地产答疑精选

1、业主因为延迟支付购房尾款而支付的违约金，请问房企收到后需要缴纳土增税吗？

【答复】

根据《土地增值税暂行实施条例细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”因此，房地产产权转移发生的违约金收入应计入土地增值税收入，缴纳土地增值税。

例如，《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）第三条规定：“纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。”

2、房地产开发企业在建造商品房时，为住户安装的太阳能供热系统、智能水表等配套设施产生的成本，可以加计扣除吗？

【答复】

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时,可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。”

对此，房地产开发企业向业主收取的太阳能供热系统、智能水表等配套设施费，非县级及县级以上人民政府要求收取的，在确认该部分土地增值税收入时，也应确认成本，并加计扣除。

3、个人以土地投资入股，土地价值该如何确认？交易双方涉及的税种都有哪些？

【答复】

1）根据《公司法》第二十七条规定：“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”

因此，对采用土地出资的股权投资形式，其出资土地的价值应是评估后的，否则有可能存在出资瑕疵。建议出资人或被投资单位应按相关法规，对土地进行资产评估，确认其价值。

2）对于个人以土地出资入股，股权交易双方涉及的税种如下：

①增值税

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二章第十条规定，有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产属于增值税的征税范围。

因此，对以土地使用权出资入股应视为销售，出资人应缴纳增值税。

②土地增值税

根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）第五条规定，如果改制重组中房地产转移任意一方为房地产开发企业，则不适用本条例第四条规定，即不适用“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”的规定。

所以，当投资人或被投资单位为房地产开发企业，则需要缴纳土地增值税。

③个人所得税

根据《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税[2015]41号）第一条规定：“个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。”

对此，出资人应于土地转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入，按土地评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入，对非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额确认为应纳税所得额。

④印花税

根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号文）第三条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”

因此，以土地出资的个人及被投资企业在签订土地使用权转让合同时，应按照产权转移书据缴纳印花税。

⑤契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股的视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税。对此，对于接受土地使用权作价入股的被投资企业，应缴纳契税。

文章来源：九鼎财税