土地增值税清算实务案例：如何确保付款与发票的一致性？

摘要：在土增清算中，发票与付款信息的匹配极为关键，发票是证明交易发生及金额的关键凭证之一，而付款则反映了实际的资金流动情况，两者的匹配一致可以有效证明成本费用支出的真实性，也是税务机关在土增清算审核时关注的重点。发票、付款不一致可能会导致税务机关不认可相关成本，从而增加企业纳税风险以及税收负担。

在实务操作中，确保支付与发票的一致性是关键一环。以下将通过一个案例，来简单阐述企业在实务中应重点关注哪些问题。

关键词：“发票”“支付”“未足额支付”“质保金”

案例概要：

甲房地产企业于2016年3月23日在A市发改部门进行“金麟府”项目的立项，于2016年3月30取得建筑工程施工许可证，于2018年4月15号取得第一张商品房预售许可证，该项目于2018年5月30日竣工验收，2022年12月15日已完成销售，完成销售次月，甲公司税务专员携带清算资料，主动前往所属税务机关提交土地增值税清算申报。税务机关在审核企业提交的相关资料时，提出以下问题：

1、与乙建筑工程公司于2017年8月15日签订施工合同（详见下图），合同约定“竣工验收满两年，支付5%的质保金”，最终结算价款170万元整，已全额开票，付款金额为150万元。

2、与丙防水工程有限公司于2017年4月25日签订地下车库防水工程合同（详见下图），合同约定“将工程总价的5%作为质保金，质保期为五年”，提供该合同相关发票120万元整，付款114万元。

3、与何飞鹏签订围挡合同，申报围挡成本8万元，已全额开票并以现金支付（支付凭证详见下图三）。

以上项目为房地产老项目，试根据上述信息，分析企业申报的付款有何问题。

案例解析：

根据分析上述信息，可得知企业申报付款存在以下问题：

1、室外道路、给排水等工程成本170万元，乙公司已全额开票，仅支付150万元，欠付20万元。超出了合同约定的5%质保金8.5（=170*5%）万元；本项目于2018年5月30日竣工，截止到清算日已远超质保期，存在付款不实的问题。

2、地下车库防水工程成本120万元，全额发票已收到，尚有6万元未支付。与合同约定的5%质保金相符，且本项工程质保期为5年，截止到清算日尚未超出质保期，未支付金额符合合同条款。

3、甲公司申报围挡费8万元，以何鹏飞提供的手写白条为支付凭据，缺乏正式的银行支付证明，存在凭证不合规，不足以证明支付真实性的风险。

总结归纳：

针对上述案例存在的支付问题，不同地区的税务机关存在不同的处理方式。部分地区税务机关会要求企业在支付款项后才予以扣除，尤其是在大额成本或存在争议的情况下，因此对于问题1税务机关会要求企业补充相应的付款凭证，若企业未能提供，则不允许扣除；也有税务机关更加重视成本的合理性，即便款项尚未支付，只要能够提供充分证据证明这些成本的真实性和必要性，允许将这些成本计入土增扣除项目中，此时只要甲企业能够充分证明成本的真实性、必要性就能够扣除。

手写白条，是由个人或企业自行书写，易被篡改、缺乏官方性与可追溯性、不符合正规财务要求，在验证企业支付时通常不被视为合法或足够的凭证，因此企业在土增清算申报时，应提供银行转账、支票等可验证的支付凭证，避免不必要的纳税风险。

政策依据：

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一二款　　

第二十一条? 审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知第二条（国税函[2010]220号）

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除