营改增后拆迁还建项目如何测算土地增值税？
例：中创房地产公司2019年拟参与旧城改造项目，处于项目论证治谈过程中。该公司测算的基本数据如下:普通住房建筑面积80000平方米，销售收入40000万元;非普通住房15000平方米，销售收入18000万元;拆迁还建普通住房30000平方米，回迁安置协议列明价款9000万元;支付政府土地成本款16000万元(不含回迁安置补偿款);其他建造费用24000万元(进项税额1600万元)，其中包含拆迁还建房建造费用6000万元。开发费用按10%扣除。
问:该公司应如何测算土地增值税?
分析：
关于拆迁安置土地增值税计算问题，国税函[2010]220号文件规定:房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国税发[2006]187号文件第三条第(一)款的规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。该公司认为，拆迁还建房30000平方米应视同销售收入=40000/80000*30000=15000(万元)，同时确定土地成本15 000万元。
土地成本=15000+16000=31000 (万元)
既然回迁安置协议列明价款9000万元且由开发商负担，则应计收入和土地成本均应为9000万元。
土地成本=9000+16000=25000 (万元)
单位建筑面积成本= (25000+24000-600)/(80000+15000+30000)=0.3792(万元/平方米)=3792(元/平方米)
该项目不含税收入=(40000+18000+9000)/(1+9%)=61467.89(万元)
(其中普通住宅44954.13万元，非普通住宅16513.76万元)
该项目应预缴增值税=(40000+18000+9000)/(1+9%)*3%=1844.04 (万元)
该项目预缴增值税应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=1844.04*12%=221.28(万元)
(其中普通住宅 161.83万元，非普通住宅 59.45万元)
土地成本可抵减销项税额=25000/(1+9%)*9%=2064.22 (万元)
(其中普通住宅1816.51万元，非普通住宅247.71万元)
该项目应交增值税=[(40000+18000+9000)/(1+9%)*9%-2064.22-1600=1867.89 (万元)
该项目应补缴增值税=1867.89-1844.04=23.85 ( 万元)
该项目补缴增值税应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=23.85*12=2.86 (万元)
(其中普通住宅2.09万元，非普通住宅0.77万元)
普通住宅销售面积=80000+30000=110000 (平方米)
普通住宅扣除项目=(0.3792*110000)*( 1+20%+10% )+( 161.83+2.09 )
=54389.52(万元)
普通住宅增值额= (44954.13+1816.51)-54389.52=-7618.88 (万元)
非普通住宅扣除项目=(0.3792*15000)*(1+20%+10%)+(59.45+0.77)=7454.62(万元)
非普通住宅增值额=(16513.76+247.71)-7454.62=9306.85 (万元)
增值率125%，适用税率50%。
应交土地增值税=9306.85*50%-7454.62*15%=3535.23 (万元)
友情提示
(1)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
(2)营改增后与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。
(3)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、 教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。在一般计税方法下若有多个项目，一般都难以按清算项目准确计算税金及附加，则只能按照预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除了。
(4)营改增后土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
(5)尽管政策规定了“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006] 187号)第三条规定执行”，但是在回迁补偿协议中有列明价格的则无须再视同销售。
文章来源：梁好财税工作室
