土地增值税清算时，如何确定房屋是已售还是未售？
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）一、关于土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
根据上述文件，确定房屋是已售还是未售需要区分以下几种情况：
一、已全额开具发票的，可以确认房屋为已售，按照发票所载金额确认收入；
二、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（1）需要办理网签的房产，上述“销售合同”应当指的是网签合同，并且已取得网签编号；
（2）如果因为房屋抵押等原因暂无法办理网签，但是双方签订了购房合同（草签合同）符合以下情况之一的可以在清算时视为已售。
1.买方已支付了购房款（支付的购房款不低于政府规定的首付比例要求）且卖方已开具了部分发票（发票金额不小于已支付的房款金额）；
2.或者卖方已向买方交付房产，买方已取得房产使用权并实际投入使用，买方已按时缴纳房产税。
文章来源：通武廊先生 紫禁城税税念
