某房企真实土地成本分摊计算案例

有一个真实发生的案例，某房企有项目位于某四线旅游城市，于5年前同时拿了A、B两块地，签的是一个土地合同。其中A为住宅地块 ，B为商业地块，土地合同中并没有因土地性质的不同而区分地块的价格。2020年年初，B地块正式动工，而A地块已处于销售后期，即将面临土地增值税清算。

筹划前该项目的土地分摊方法按照占地面积“一刀切”，A地块占总地价的55%，B地块占45%。税负方面，A地块增值率为56%，适用40%的土增税率，综合税负为10.5亿元；B地块因项目所处旅游城市，卖不上高价，所以增值率仅为25%，适用30%的土增税率，综合税负1.2亿元。AB两地块整体税负为11.7亿元。

项目大，税负高，面临清算，于是想做税务筹划，看看能不能在土地分摊上，有一些“救火”的方案。

如果将土地成本向地块A倾斜，地块A多分摊土地成本，地块B少分摊土地成本，可降低地块A的土地增值税，地块B虽因土地成本减少，税负上升，但是经过测算，只要综合下来整体税负是下降的就是有效的。且地块A即将进行土地增值税清算，地块B项目清算是几年后的事情，就资金时间价值来说，也是划算的。

土地倾斜带来的税负差异能有多少呢？

我们将A地块占总土地成本的比例作为自变量，整体税负作为因变量，再结合excel中的“模拟分析”功能，可以得到一张反映两者关系的折线图。

通过观察我们可以得出两条信息。

第一：当A地块占比为76%时对应着整体税负的最低点11.5亿元，此时A地块整体税负为9.3亿元，与原始税负相比降低了1.2亿元，B地块整体税负为2.2亿元，与原始税负相比增加了1亿元。整体上来看，共降低了2,000万元税负，在项目后期算是可观的成绩了。

第二：当住宅地块土地出让金占比82%以下时，整体税负会随着住宅占比上升而上升，当住宅地块土地出让金占比82%以上时，整体税负会随着住宅占比上升而下降。原因很简单，商业部分因土地成本过小，适用高档的土增税率，从而同比例单位下，B地块多缴纳的土增税超过了A地块少缴纳的土增税。所以也不能一味的将土地成本向高税负地块倾斜，需要结合测算综合分析。

说了那么多，如何进行土地成本倾斜呢？

通过调研，参考拿地时的其他同类型土地的地价，地块B的土地性质为商业，较地块A的住宅小区的价值低，如果在拿地之前就提前进行筹划，与政府沟通好，不同土地性质的地块地价分别注明，那么土地分摊的时候就具备了一个合理理由。但是现在已经处于项目后期了，还有可行的方法吗?

可以考虑请评估机构对A、B地块的楼面地价做评估报告，以备向税务局解释这种分摊方法的合理性。如果能够取得国土相关部门对A、B地块价值确认的复函，则可进一步增强该种分摊方法的合理性。

分摊方式一般是按照占地面积或者建筑面积来计算分摊，这种土地成本倾斜的方法税局可以认可吗？

财法字〔1995〕6号 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有相关规定。“第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”

所以，这个房企可以做的办法是，积极与税务机关进行沟通，争取能够按其他方式计算分摊土地成本。

文章来源-拓展老狗