临建用房的财税“痛点”突破指南

近期有客户咨询，我们项目在主体施工开发前，前期投入建造了临时的基建用房和销售用房，那么他们的财税处理有什么不同呢?这应该算是个老生常谈的问题，但我们在实务处理中还是不好把握。

一、账务处理

(一)对于项目临时的基建用房，一般服务于项目建设，常见的表现形式为自建的的工棚或者外购的集装箱式房屋，类似于工程部的基建办公场地或者基建工棚、体息室等临时性房屋，一般属于项目前期临时设施，那么在账务处理时我们一般计入“开发成本-前期工程费-临时设施”进行归集核算。

(二)对于项目临时的销售用房，一般是地产企业为了扩大宣传影响，便于与客户进行充分交流而设置的接待场所，即我们常见的售楼部。针对售楼部的账务处理，根据目前实务常见的情形，我们把它分成以下三种情况进行说明：

1)售楼部建在项目主体内，日后计划整体出售的，由于属于项目建造成本的一部分，应计入“开发成本-建筑安装工程费”科目核算;

2)售楼部在项目外，属于临时租用的销售网点，由于它没有实际发生建造成本，只是发生了租赁或者装修支出，那么这一部分支出应计入“销售费用”科目核算;

3)小区内、楼宇外临时建造的售楼部，一般完成它的使命后，会进行拆除处理，目前的账务处理有两种意见：一种意见认为这种支出应计入“开发成本-开发间接费-营销设施建造费”科目核算，另一种意见认为这种支出应计入“销售费用”科目核算，我们会在后面的土增税扣除时统一进行说明。

二、房产税

(一)基建用房是否缴纳房产税，需要分以下两种情况：

1)在项目施工期间：根据房产税的相关规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、办公室、休息室，在施工期间，一律免征房产税。

2)基建工程结束后：如果自建的房屋，自建成之次月起应当征收房产税。

(二)售楼部：地产企业自建的售楼部，应自房屋使用之次月起，应按照原产原值计算缴纳房产税。

三、土地增值税

(一)基建用房：这种临时的基建用房，作为前期工程费进行核算，由于它属于过渡性成本对象，因此不作为计税成本进行核算，后续在开发产品销售时，作为共同成本予以分摊处理，因此，基建用房发生的成本可以在土地增值税前扣除。

(二)售楼部能否在土地增值税前扣除，同样需要分以下三种情况如理：

1)在项目主体内建后日后整体出售的，属于后续清算的一部分收入，因此相应的成本可以在土地增值税前扣除;

2)在项目外临时租用的，由于主要用于销售，计入了期间费用，当然不能在土增前扣除。

3)在小区内、楼宇外临时建造的售楼部，土地增值税是否可以扣除，实务中存在以下两种观点：

第一种：认为虽然该售楼部建在楼宇外，但属于小区内临时设施，也就是属于我们所说的红线内的，它也是为整体项目建造所发生的支出，可以作为开发成本核算并且在土增前扣除。

第二种：认为修建的临时售楼部，是为销售服务，与项目建造没有直接关系，所以应计入“销售费用”科目核算，不能作为开发成本，也就不能在土增前扣除。

小编认为，该种临时修建的售楼部，由于属于我们项目红线内的临时设施，考虑到在实务中该部分支出金额都比较大，根据2009年31号文件规定，它应属于开发间接费中的“项目营销设施建造费”核算范畴，后续如果转入固定资产，则企业分期计提折旧计入销售费用，则土地增值税清算时不得扣除;如果后续该临时售楼部完成了销售任务后，企业进行了拆除，建议尽量与主管机关提前做好沟通，争取在土增前扣除。同时我们也发现，目前针对该问题各地政策也不一致，建议我们还是以当地税务机关规定为准，避免不必要的涉税风险。

文章来源：中道财税 作者：陈红