上市公司拆迁款案例分析

英特集团（000411）于12月6日发布晚间公告称，2021年3月24日，浙江英特集团股份有限公司（以下简称“英特集团”或“公司”）的子公司浙江英特药业有限责任公司与下城区国有投资控股集团有限公司（以下简称“国投集团”）签订了《英特东新路搬迁补偿及合作开发框架协议》，公司全资子公司浙江健业资产管理有限公司（以下简称“健业资产”）拥有的位于杭州市拱墅区文晖街道江南巷2-3号地块土地使用权和地上建筑物及其附着物资产（以下简称“目标地块”）列入地块征收范围（相关内容披露在2021年3月25日的《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上）。

2023年4月27日，公司九届二十九次董事会议审议通过了《关于签署的议案》。健业资产就搬迁补偿事宜与国投集团签署了《英特东新路地块搬迁补偿协议》，搬迁补偿款共计10,101.9090万元，款项包括被征迁全部土地、房屋及地面附属物、设施设备补偿金额7,897.9710万元；搬迁、过渡、经济损失等补偿费1,414.1409万元；搬迁奖励费789.7971万元（相关内容披露在2023年4月29日的《证券时报》和巨潮资讯（www.cninfo.com.cn）上）。2023年5月25日，公司收到第一笔补偿款1,414.1409万元。2023年6月1日，公司收到第二笔补偿款789.7971万元（相关内容披露在2023年5月26日、6月2日的《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上）。

2023年12月5日，公司收到最后一笔补偿款7,897.9710万元，截至目前，公司已收到《英特东新路地块搬迁补偿协议》项下的全部补偿款。

（以上案列摘自潇湘晨报2023年12月6日发布的新闻报道）

九鼎财税咨询有限公司作为专业的税务咨询机构，专注于房地产税务，对此英特集团拆迁款案列进行分析：

我国目前把拆迁分为商业性拆迁和政策性拆迁，商业性拆迁属于商业经营性活动，拆迁户应按照转让不动产处理，不适用税收优惠政策;政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下进行搬迁或者腾退，如果符合《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)第三条规定的原因并能提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁，政策性拆迁收到的腾退补偿适用优惠政策。

此处的“相关文件证明资料”,《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)明确规定为:“《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回地使用权的正式文件句括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。”

拆迁户在政策性拆迁中，取得的费用按照性质可以划分为拆迁补偿费、停产停业损失补偿费(经营性补偿)，税务处理如下:

1.增值税。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号文件印发)第一条第三十七项规定，土地使用者(拆迁户)将土地使用权归还给土地所有者时，收取的拆迁补偿费免征增值税;其收取的与土地相关的有形动产、不动产补偿费，根据《关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》财政部 税务总局公告2020年第40号)，也免征增值税，此时拆迁户可以开具增值税免税发票。

如果拆迁户为农村集体经济组织，其申请将集体土地转为国有建设用地并交由政府出让，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，按规定可免征增值税。

如果拆迁户收取的是停产停业损失补偿费，则不属于增值税应税范围。

2.土地增值税。

拆迁户如果属于因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用房产或收回土地而搬迁，可以免征土地增值税。

因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税:但停产停业损失补偿费(经营性补偿)，不属于土地增值税应税范围

需要注意的是，《土地增值税暂行条例》仅对国有土地征收土地增值税:但是《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》扩大了征收范围，不再区分国有土地和集体土地，只要在我国境内“转移房地产并取得收入”，就属于土地增值税应税范围。

3.所得税

单位

如果拆迁户属于单位，依据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)规定，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算，缴纳企业所得税。停产停业损失补偿费应计入企业所得，计算缴纳企业所得税

以上税务分析内容节选自《房地产全流程税收筹划与风险应对》（中国法制出版社），作者牛鲁鹏。

文章来源：牛鲁鹏 九鼎财税说