企业取得房屋拆迁补偿是否需要缴纳增值税？

一、企业取得房屋拆迁补偿是否需要缴纳增值税？

日期：2019年7月    来源：福建省税务局

答：1、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。……”

2、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定：“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

……

自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。……”

3、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：“一、下列项目免征增值税

 ……

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。 ……”

因此，企业取得房屋拆迁补偿款属于销售土地使用权收取的价外费用，应计入销售额一并征收增值税，符合条件的可以享受增值税免税优惠。

二、房地产开发企业收到预收款时已开具不征税发票，在收讫项目全部款项并开具适用税率的增值税发票时，是否需要对不征税发票开具红字发票？

日期：2019年7月  来源：福建省税务局

答：根据《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第47号）规定：“一、增值税一般纳税人开具增值税专用发票(以下简称‘专用发票’)后，发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，按以下方法处理：

……”

因此，房地产开发企业开具的不征税发票不属于上述文件规定的情形，在收讫项目全部款项并开具适用税率的增值税发票时，不需要对不征税发票开具红字发票。 

三、企业的土地和房产已被法院拍卖，但还未办理过户手续，是否需要缴纳房产税和城镇土地使用税？

日期：2019年3月  来源：福建省税务局

答：根据《财政部国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知>(财税〔2008〕152号）规定：“三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

因此，纳税人需要缴纳城镇土地使用税和房产税到产权转移的当月。

四、通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，计税依据是拆迁前房屋的残值，还是拆迁置换后房屋的余值？

日期：2019年3月   来源：福建省税务局

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”

因此，通过拆迁置换取得房屋，从价计征房产税时，应按照拆迁置换后所取得的调换房屋的原值，减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税。福建省内（不含厦门）自2019年1月1日起按房产原值减除30%后的余值计算缴纳。

五、纳税人新征用一块耕地，自征用之日起一年内是否不需要缴纳城镇土地使用税？

日期：2019年3月  来源：福建省税务局

答：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第九条规定：“新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。”

另根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：“通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”

因此，新征用的耕地，应自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。但如该耕地是通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 

六、房地产开发企业将土地（房地产）作为业绩奖励赠与员工，是否需要缴纳土地增值税？

日期：2019年3月  来源：福建省税务局

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

因此，房地产开发企业将土地（房地产）作为业绩奖励赠与员工，需要按照上述文件规定缴纳土地增值税。 

七、父亲将房产的一半赠与女儿，应如何缴纳契税？

日期：2019年3月  来源：福建省税务局

答：根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）规定：“第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

……

（四）房屋赠与；

……

第四条 契税的计税依据：

……

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

……” 

另根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第七条第二款规定：“条例所称房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。” 

因此，女儿作为受赠人应按照房屋市场价格的一半计算缴纳契税。

八、在建房产还未验收就已经租出，是否需要缴纳房产税？

日期：2019年2月   来源：福建省税务局

答：根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“十九、关于新建的房屋如何征税？

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

因此，在建房产还未验收就已经租出，应按规定缴纳房产税。

九、转让旧房计算土地增值税扣除项目，无法提供评估价格但可以提供购房发票的，是否还需提供取得土地使用权的地价款凭证？

日期：2019年2月  来源：福建省税务局

答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

因此，无法提供评估价格但可以提供购房发票的，无需提供取得土地使用权的地价款凭证。 

十、纳税人自建办公楼，办理房产证时是否需要缴纳契税？

日期：2019年2月  来源：福建省税务局

答：根据《国家税务总局福建省税务局关于契税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第20号）规定：“二、关于自建房的契税征缴问题

取得自建房用地的，应依法征收土地契税。自建房建成后自用的，不征收房屋契税；建成后转让的，按规定征收房屋交易契税。”

因此，纳税人在获取土地时已经缴纳过契税，办理房产证时不征收契税。

十一、房地产企业出租没有产权的地下车位，是否需要缴纳房产税？

日期：2019年1月  来源：福建省税务局

答：1、根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款规定：“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。”

2、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。……”

3、根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定：“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。”

因此，房地产企业出租没有产权的地下车位，需要缴纳房产税。

十二、企业的土地及土地上附着的建筑物被政府征用，收到一笔收储资金，是否需要缴纳土地增值税？

日期;2019年1月  来源：福建省税务局

答：1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：

……

（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。“

2、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定：“……

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。“

因此，符合上述文件规定的因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，经税务机关审核后，可以免征土地增值税。

十三、耕地占用税的减征优惠有哪些？

日期：2019年9月4日  来源：江苏省税务局

答：1、交通运输设施占用耕地减征耕地占用税：

铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减按每平方米二元的税额征收耕地占用税。

＊选择此条减免事项时，适用税额不发生变化，体现在减税税额一栏。减税税额=（适用税额-2）×减税面积；当征收项目选择基本农田时，存在加征比例的情形，此时减税税额=（适用税额×150%-2）×减税面积。

2、农村宅基地减征耕地占用税：

农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

＊选择此条减免事项时，减税税额=减税面积×适用税额×50%；当征收项目选择基本农田时，存在加征比例的情形，此时减税税额=减税面积×适用税额×150%×50%。

3、增值税小规模纳税人按照税额的50%减征耕地占用税

增值税小规模纳税人已按规定享受耕地占用税其他优惠政策的，可叠加享受该减征50%的优惠。

＊税务总局决定改进税收优惠事项管理方式，进一步精简申报资料，对耕地占用税税等“六税一费”优惠事项资料实行留存备查管理方式，申报时无须再向税务机关提供有关资料。

十四、纳税人新建的房产已交付使用，但是没有结算也没有取得产权证是否需要缴纳房产税？

日期：2019年7月 来源：安徽省税务局

解答：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”

自用的按照从价计征，按照房产余值计征房产税，出租的按照从租计征，按租金收入计征房产税。自用部分按房产原值*(自用面积/总面积)来作为计税房产原值。出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。

文件依据：《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号），《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）

财产和行为税处审核：郑宁 

十五、用于大宗商品仓储设施的土地是否有城镇土地使用税优惠？

日期：2019年7月  来源：安徽省税务局

解答：自2018年5月1日起至2019年12月31日止，对物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。符合减税条件的纳税人需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

文件依据：《财政部 税务总局关于物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2018〕62号）

财产和行为税处审核：郑宁

十六、纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难的，可以酌情给予减税或免税，该项规定有无申请时限的规定？

日期：2019年7月  来源：安徽省税务局

解答：纳税人应于年度终了或困难情形发生后六个月内，向主管税务机关提出减免税申请。

文件依据：《安徽省地方税务局关于发布<城镇土地使用税管理指引>实施办法的公告》（安徽省地方税务局公告2017年第4号）

财产和行为税处审核：郑宁

十七、纳税人购买房屋后又退房的，已缴纳的契税能否申请退税？

日期：2019年5月  来源：安徽省税务局

解答：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

文件依据：《财政部　国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）

财产和行为税处审核：谢璐

十八、集体土地办理房产证，属于拆迁安置房，契税如何缴纳？

日期：2019年5月 来源：安徽省税务局

解答：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

（一）国有土地使用权出让；

（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

（三）房屋买卖；

（四）房屋赠与；

（五）房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记，不征收契税。

文件依据：《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号），《财政部 税务总局关于支持农村集体产权制度改革有关税收政策的通知》（财税〔2017〕55号）

财产和行为税处审核：谢璐

十九、房屋产权证和契税完税证明二者所注明的购房时间不一致，如何判断房屋的取得时间？

日期：2019年2月 来源：安徽省税务局

解答：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

文件依据：《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)

财产和行为税处审核：葛城

文章来源：九鼎财税说