土地增值税清算-虚增建安成本

某房地产项目，开发建设共4栋楼，总建筑面积30326.65平，其中97.49%是普通住宅，该项目总的销售比例是98.74%，总收入83,992,003.00元，其中，普通住宅的收入82,803,363.00元,普通住宅平均单价3200元左右，根据企业提供的清算资料，建安合同增量16,516,520.00元。

分析：

税务机关针对增量部分重点分析，具体如下：

土地成本+开发成本=66,642,058.10元，普通住宅已售占总可售的比例97.49%，普通住宅应分摊的总成本=64,969,342.44元，普通住宅应税临界点收入=成本*1.67024=108,526,088.99元，现在的收入82,803,363.00元，肯定是属于免税的。以现在的收入倒推成本=82,803,363.00/1.67024=49,575,727.44元，企业现在的成本64,969,342.44元，比临界点多了15,393,615.00元，而建安成本增量部分16,516,520.00元，很显然，是企业在清算前期找专业人员大体计算了。通过查看增量部分的合同内容，无具体的签订日期和施工方的签字盖章，合同内容大体如下：原塑钢窗户改为断桥铝材料；外墙由普通涂料改为真石漆；由原来的毛坯房改为精装房，如住户不愿统一精装修由施工方统一退钱给住户，承包方式为包工包料；同时，税务机关又发现，企业的合同中有与另一施工方签订的断桥铝窗制作安装工程协议，工程量也是这4栋楼的，而且也是包工包料,成本都已入账。说到这里，结果不用说，大家都知道了。

温馨提示：房地产企业应提前做好税收筹划，不是到清算之前或清算时再筹划。