各省税局对物业行业涉税问题的38个回复
各省税局对物业行业涉税问题的38个回复
日期：2019.10.12
来源：税乎网
1、湖北省税务局：物业服务企业是否适用“生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%”的政策？
日期：2019-10-09
来源：湖北省税务局
问：《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》财政部 税务总局公告2019年第87号，2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额（以下称加计抵减15%政策），是否适用物业服务企业？
答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《财政部 税务总局关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》（财政部 税务总局公告2019年第87号）文件第一条规定，2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额（以下称加计抵减15%政策）。
第二条规定，本公告所称生活性服务业纳税人，是指提供生活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。生活服务的具体范围按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1：营业税改征增值税试点实施办法规定，生活服务，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。
商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，并由其依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。
2、福建省税务局：物业服务中心无偿使用物业管理用房不征哪些税
日期：2019-09-30
来源：福建省税务局
问：因物业管理用房的所有权依法属于全体业主所有，无偿提供给物业服务企业管理办公使用时，由于物业管理用房不属于经营性房产，是否物业服务企业不征房产税和企业所得税？
答：国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据您的叙述，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。未取得企业收入，不缴纳企业所得税。
文件依据：
一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”
二、根据《财政部?国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定：“一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！
3、浙江省税务局：物业管理合同要交印花税吗
日期：2019-09-27
来源：浙江省税务局
问：物业管理合同要交印花税吗
答：浙江财税12366服务中心答复：
您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》（（1988）财税字第255号）第十条规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。”
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。”
根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》(（1988）财税字第255号)第二十六条规定：“纳税人对凭证不能确定是否应当纳税的，应及时携带凭证，到当地税务机关鉴别。
纳税人同税务机关对凭证的性质发生争议的，应检附该凭证报请上一级税务机关核定。”
上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。
4、广东省税务局：物业公司开票问题
日期：2019-09-27
来源：广东省税务局
问：本公司为物业公司，业主出租给增值税一般纳税人企业并签订协议后，本公司与该企业签订了《物业服务协议》，以个人名义刷卡回款后要求我司开具增值税专用发票，我们可以开具专用发票给该企业吗?
根据2016年5月25日发布文件税总发{2016}75号第十八条相关规定：增值税纳税人购买货物、劳务、服务、无形资产或不动产，索取增值税专用发票时，须向销售方提供购买方名称（不得为自然人）、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号信息，不需要提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、开户许可证、增值税一般纳税人登记表等相关证件或其他证明材料。
答：广东省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：(一)为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；(二)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；(三)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。因此，收款方应当按照发票管理办法规定及实际经营业务的内容如实向付款方开具发票。若您对此仍有疑问，您也可拨打广东税务12366选择对应的税费种类咨询了解或携带相关资料到税务机关进一步了解。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！
5、厦门市税务局：物业代收的公共维修基金
日期：2019-09-24
来源：厦门市税务局
问：我司交给物业公司的公共维修基金（物业代收），物业公司是否应给我司提供行政事业单位的正式收据？
答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金属于不征收增值税项目。
二、根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十条规定：“企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。” 据此，企业缴纳住宅专项维修资金，以物业公司开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
因此，企业只要取得实际发生的物业公维金相应凭证即可税前扣除。
6、厦门市税务局：物业代收的公共维修基金
日期：2019-09-24
来源：厦门市税务局
问：我司交给物业公司的公共维修基金（物业代收），物业公司是否应给我司提供行政事业单位的正式收据？
答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金属于不征收增值税项目。
二、根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十条规定：“企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证;对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。” 据此，企业缴纳住宅专项维修资金，以物业公司开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
因此，企业只要取得实际发生的物业公维金相应凭证即可税前扣除。
7、厦门市税务局：物业公司辖区内企业电费发票问题
日期：2019-09-10
来源：厦门市税务局
问：您好，我是物业公司，小区内的公司如需发票，我们选择与供电局签订三方协议，由供电局直接开票给对方。但这个三方协议只能签订开具增值税专用发票，但是小区内进驻的公司并不一定是一般纳税人，开不了增值税专用发票。而供电局由于系统设置的原因，一个用户号只能开一张增值税普通发票，这就产生了矛盾，不知有没有办法解决？谢谢。
答：一、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院第191次常务会议通过)第二十一条规定：“纳税人发生应税销售行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。
属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
(一)应税销售行为的购买方为消费者个人的;
(二)发生应税销售行为适用免税规定的。
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1 第五十三条规定：“纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。
属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。
（二）适用免征增值税规定的应税行为。”
三、根据《国家税务总局关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发〔2006〕156号)第十条规定：“……商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽(不包括劳保专用部分)、化妆品等消费品不得开具专用发票。
……
销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。”
因此，若不属于以上文件规定不得开具增值税专用发票的情形，可以开具专用发票。
8、安徽省税务局：交物业费送米油
日期：2019-09-10
来源：安徽省税务局
问：我公司是物业管理企业，为收取业主物业费做优惠活动，对于一次性交纳一年以上物业费的业主，可免费获得一袋大米，一次性交纳未满一年的不享受活动。请问：大米需要视同销售吗？
答：安徽税务12366纳税服务热线：
尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部令第65号）第四条规定：“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。”
销售方赠送的大米为视同销售行为，应按规定与物业服务一并开具增值税专用发票或增值税普通发票，开具发票时应注意不同税率的选择。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系安徽税务12366或主管税务机关。
9、安徽省税务局：物业公司收取预收物业费应如何纳增值税税？
日期：2019-09-12
来源：安徽省税务局
问：最近公司因未及时向业主开具发票被投诉，税务人员也对我公司账务产生怀疑，他们约谈公司财务人员，后要求对我公司未收到物业费按照权责发生制为基础征收增值税。我们有如下疑问:1、我们收取物业费，按服务协议约定一般是2018年底一次收取2019年度全年物业费，逾期将按天收取违约金，税务机关为何要求在2019年1月一次性申报缴纳增值税？我们的服务还没有提供完，认为应逐月确认纳税呀！！2、为实际收到的物业费应暂不纳税，待实际收到后再申报，为什么税务机关要全部让我们纳税？3、如果一次性纳税，那几年都未收到的物业费，我们企业所得税如何纳？企业不亏吗？
答：安徽税务12366纳税服务热线：
尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第十五条规定，企业所得税法第六条第(二)项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。
……
二、企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。
（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
1.收入的金额能够可靠地计量；
2.交易的完工进度能够可靠地确定；
3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。
（二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：
1.已完工作的测量；
2.已提供劳务占劳务总量的比例；
3.发生成本占总成本的比例。
（三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额。确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。
（四）下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：
8.劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。”
因此，企业需要根据实际情况分别判定增值税纳税义务发生时间和企业所得税收入确认时间并正确申报增值税和企业所得税。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系安徽税务12366或主管税务机关。
10、江苏省税务局：物业公司代收的水费可以开什么发票给租户
日期：2019-08-21
来源：江苏省税务局
问：我公司为物业公司，统一代交水费时，水务局开给我们的发票中，基础水费和水资源费部分可开3%的专票，污水处理费部分因不交税，只可开普票，请问，我们对应收取租户水费，开票给租户时，污水处理费部分怎么开票，是否并入其他水费部分，按3%全额开票？
答：江苏省12366中心答复：
尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据国家税务总局公告2016年第54号规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。经请示总局，对于各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处埋费，提供物业管理服务的纳税人，可采取与自来水厂同样的处理方式，即：自来水厂就污水处理费部分开具免税收入的，物业管理服务纳税人同样就此部分开免税收入。
因此，物业公司代收水费可以根据需要开具专用发票或普票发票。污水处理费不适用差额扣除，但可开具免税发票，免税收入应开具普票不得开具专用发票。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江苏税务12366或当地特服号。
11、广东省税务局：物业公司开展社区文化活动，购买材料物资取得增值税专用发票，能否抵扣进项？
日期：2019-08-19
来源：广东省税务局
问：物业公司针对业主开展的社区文化活动，例如端午节组织业主包粽子，小朋友画画比赛等社区文化活动，购买的材料物资取得增值税专用发票，能否进行抵扣进项？属于个人消费还是相应成本？购买农产品取得的增值税专用发票进行进项抵扣时是否有特殊要求？
答：广东省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
一、根据《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》（国令第691号）的规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；(二)非正常损失的购进货物，以及相关的劳务和交通运输服务；(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、劳务和交通运输服务；(四)国务院规定的其他项目。
另外，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》及《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）的相关规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
二、根据《财政部 税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》（财税〔2017〕37号）的规定，纳税人购进农产品，按下列规定抵扣进项税额：除本条第(二)项规定外，纳税人购进农产品,取得一般纳税人开具的增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书的，以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额;从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和11%的扣除率计算进项税额;取得(开具)农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。营业税改征增值税试点期间，纳税人购进用于生产销售或委托受托加工17%税率货物的农产品维持原扣除力度不变。纳税人购进农产品既用于生产销售或委托受托加工17%税率货物又用于生产销售其他货物服务的，应当分别核算用于生产销售或委托受托加工17%税率货物和其他货物服务的农产品进项税额。未分别核算的，统一以增值税专用发票或海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额为进项税额，或以农产品收购发票或销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。另外，根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）的规定，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。 纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品，按照12%的扣除率计算进项税额。
此外，根据《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）的规定，纳税人购进农产品，原适用10%扣除率的，扣除率调整为9%。纳税人购进用于生产或者委托加工13%税率货物的农产品，按照10%的扣除率计算进项税额。
因此，您可查看上述文件的相关规定。如属于允许抵扣的范围且取得合法的扣税凭证可予以抵扣进项税额。如用于上述不得抵扣范围或没有取得合法的扣税凭证的则不可抵扣。
如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行核定。涉及具体征管问题请向主管税务机关进一步咨询。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！
12、广东省税务局：物业管理公司经营停车场
日期：2019-08-19
来源：广东省税务局
问：我公司是物业管理公司一般纳税人，我公司停车场有50个停车位（停车场为旧项目），其中10个车位已被业主购入，余下40个车位为公共停车位
（1）对于已被业主购入的10个停车位，其中：2个车位是业主自己使用，余下8个停车位业主将其出租，租客直接向业主支付租金，我物业管理费公司向业主收取管理费200元/个/月，合计收取业主管理费2000元/月
（2）对于40个公共停车位，我物业管理公司收取月保费500元/个/月，合计收取月保费20000元/月
请问，我物业管理公司每月增值税计算如下是否正确？
（1）10个已被业主购买的车位：增值税=2000/（1+6%）*6%
（2）40个公共停车位：增值税=20000/（1+5%）*5%
答：广东省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》及《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）的相关规定，增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为9%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为13%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率。一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）。
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。
另外，根据上述文件附录《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，根据上述文件附录《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。此外，根据上述文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
因此，您可按您司的实际情况结合上述规定判断其适用的征收率计算申报缴纳增值税。如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行核定。涉及具体征管问题请向主管税务机关进一步咨询。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！
13、四川省税务局：小区的物业用房需要缴纳房产税、城镇土地使用税吗？
日期：2019-08-16
来源：四川省税务局
问：老师好，我们是物业公司，地产在完工后将物业用房和其他公共配套设施一起移交物业公司，没有独立产权。物业公司仅用于办公使用，没有做其他营业，请问这种情况需要缴纳房产税吗？没有产权，计税基础是如何核定呢？
答：四川12366纳税服务中心答复：
您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
中华人民共和国房产税暂行条例
国发〔1986〕90号第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知
财税〔2006〕186号一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
14、安徽省税务局：物业用房房产税、土地使用税
日期：2019-08-19
来源：安徽省税务局
问：使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，是否缴纳房产税、土地使用税？
答：根据《财政部?国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”
土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。
15、重庆市税务局：物业用房房产税、土地使用税
日期：2019-08-19
来源：重庆市税务局
问：使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，是否缴纳房产税、土地使用税？
答：根据《关于印发<土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见>的通知》（渝财税（2015）93号）文件规定，“使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，不征收房产税。”
根据《财政部?国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：“一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。”
根据《重庆市地方税务局转发重庆市人民政府关于印发重庆市城镇土地使用税实施办法的通知》（渝府发【2008】78号）文件规定，“第一条 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《暂行条例》），结合本市实际，制定本实施办法。
第二条 城镇土地使用税的开征范围为在城市、县城、建制镇、工矿区内使用土地的单位和个人。
（一）城市：指市辖各区；
（二）县城：指县人民政府所在地的城镇；
（三）建制镇：指经市政府批准的建制镇；
（四）工矿区：指工商业比较发达，人口比较集中，尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。
城市、县城、建制镇征收土地使用税的范围为城市、县城、建制镇的行政区域。
第三条凡在本办法第二条规定的开征范围内拥有土地使用权的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人（以下简称纳税人）。
土地使用权属不明确的，实际使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人第八条 下列土地免缴城镇土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队除经营用地外的自用土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位除经营用地外的自用土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）城市道路、广场、绿化地带等市政公益设施用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）个人所有的居住房屋及院落的用地；
（七）集体或个人举办幼儿园、托儿所、医院、学校的用地；
（八）房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房的用地；
（九）民政部门举办安置残疾人占总人数35%以上的福利工厂的用地；
（十）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地； 经批准改造的废弃土地和开山整治的土地，从使用的月份起免缴土地使用税5—10年。”
使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，没有文件规定可以不征收城镇土地使用税，具体可以向土地所在地税务机关进一步核实。
16、河北省税务局：物业用房房产税、土地使用税
日期：2019-08-16
来源：河北省税务局
问：使用居民住宅区内业主共有房产进行物业管理、为小区业主服务的，是否缴纳房产税、土地使用税？
答：您好！您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定：
第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
根据《河北省人民政府关于修改〈河北省城镇土地使用税实施办法〉的决定》（河北省人民政府令〔2013〕第11号）规定：
第二条 在本省所辖的城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本办法的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系0311-12366或您的主管税务机关咨询。
17、安徽省税务局：物业公司车位租赁相关发票管理及税务处理方法
日期：2019-08-19
来源：安徽省税务局
问：我们是物业公司，小区的车位是归全体业主所有的，当有部分业主按月停车，我们会代表全体业主收取车位租赁费，但是全体业主的代表业委会是一个非盈利组织，不能自己开具发票，不能自己管理停车费用，因此物业公司代开具发票，并按权额缴纳租赁费，（而是否简易征收是看小区建立取得房产证的时间）这种做法合理吗？
答：如果物业公司与车位所有人签订了租赁协议，现又将车位出租给业主，由物业公司如实开具发票。物业公司与车位所有人之间需要根据具体的协议确认如何开票。无法确认双方之间的业务，建议携带资料到主管税务机关协助判定，发票根据实际业务如实开具。
小区车位如果归全体业主所有，业主使用需要交车位租赁费，是否合法建议再咨询相关部门。
18、安徽省税务局：物业公司停车租赁费的相关开票及纳税问题
日期：2019-08-19
来源：安徽省税务局
问：我们是物业公司，小区的车位是归全体业主所有的，当有部分业主按月停车，我们会代表全体业主收取车位租赁费，但是全体业主的代表业委会是一个非盈利组织，不能自己开具发票，不能自己管理停车费用，因此物业公司代开具发票，并按权额缴纳租赁费，（而是否简易征收是看小区建立取得房产证的时间）这种做法合理吗？
答： 根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
因此，物业公司收取的车位租赁费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。小规模纳税人出租车位的，按照5%的征收率计算应纳税额。
纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。
纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。
19、河南省税务局：物业公司代收公共区域租赁费
日期：2019-08-16
来源：河南省税务局
问：问题描述：
我公司为物业服务公司，经小区业务委员会委托对部分公共区域进行租赁经营；因经营过程中需要一些费用支出，经双方协商后约定：在公共区域经营中，经营收入50%归物业公司用以日常支出，剩余50%由物业代收并在收取的3个工作日内支付给业务委员会。
处理方式：
1、物业公司以收到经营收入全额向第三方开具租赁发票。
2、经营租赁中的费用支出直接列入期间费用并在所得税税前扣除。
3、50%租赁收入列入物业公司营业收入；50%租赁收入列入其他应付款，并及时向业务委员会支付，平账。
问题：
1、以上处理是否恰当，有无税务风险？
2、代收50%的租赁收入，向业主委员会支付时是否必须取得发票？
3、物业公司代收经营收入，是否有代扣代缴税款的义务？
4、因经营公共区域发生的支出能否全额税前扣除？
答：您好！您所咨询的问题收悉。针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附：销售服务、无形资产、不动产注释 一、销售服务 销售服务,是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。……（六）现代服务。……5.租赁服务。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。……（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。
二、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）规定，第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。……第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)规定，第十五条 企业所得税法第六条第(二)项所称提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。……第十九条 企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。……第二十七条:企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。第二十八条：企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；……
四、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第二条？本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第八条？ 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。内部凭证是指企业自制用于成本、费用、损失和其他支出核算的会计原始凭证。内部凭证的填制和使用应当符合国家会计法律、法规等相关规定。外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
五、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国发票管理办法〉的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条?销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条?所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。……第二十二条?开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
因此，根据上述文件规定，1、暂不清楚您单位具体情况以及您所提到经营收入是何性质，无法做出针对性答复。如为提供不动产经营租赁服务并由物业公司代收租赁费，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。本栏目主要解答税收法规政策，涉税风险不在解答范围。2、销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。暂不清楚您和业主委员会之间是否发生经济交易，无法做出针对性答复。如您单位与业主委员会之前并无发生经营业务只是资金往来，则无需开票。3、如您当期发生经营业务，如提供不动产经营租赁，开具发票，则应当正常申报；4、企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，并取得合法有效凭证，准予在计算应纳税所得额时扣除。您可参考上述文件规定，具体涉税事宜建议联系主管税务机关确认。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
20、云南省税务局：物业管理费是否要缴纳印花税
日期：2019-08-07
来源：云南省税务局
问：我公司经营商场出租房屋，租赁合同里面约定了租金、物业，除租金外，物业管理费是否要缴纳印花税？
答：尊敬的纳税人：您好！
您提交的问题已收悉，现针对您提供的信息回复如下:
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）规定：“第一条 在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。
第二条 下列凭证为应纳税凭证：
1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
2.产权转移书据；
3.营业账簿；
4.权利、许可证照；
5.经财政部确定征税的其他凭证。
财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同，按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花。”
因此，如果属于上述文件列明的凭证，需要按规定缴纳印花税。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
21、湖北省税务局：物业公司与业委会利润分成，业委会无法开具发票，物业公司如何入账
日期：2019-08-01
来源：湖北省税务局
问：我物业公司的多种经营收益与业委会按照三七原则分配，在支付业委会费用时直接付款至个人账户，附件中仅有业委会开具的非正规收据，没有发票做支撑，我司有补缴企业所得税的风险。对于这种情况如何能防范此风险？
答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
1.根据《中华人民共和国发票管理办法》（中华人民共和国国务院令第587号）文件第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。
第二十条规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
2.根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）文件附件：《增值税发票开具指南》规定，第二章 增值税发票开具基本规定，第一节 纳税人开具发票基本规定，四、纳税人应在发生增值税纳税义务时开具发票。
3.根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）文件第二条规定，本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。
第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。
第八条规定，税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票（包括纸质发票和电子发票）、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系湖北税务12366或主管税务机关。
祝您工作愉快！欢迎您再次咨询。
22、海南省税务局：与物业公司签电梯广告位合同纳税问题
日期：2019.7.29
来源：海南省税务局
问：你好！想向您请教一个问题，我司是一般纳税人的广告公司，和物业公司签了电梯广告位管理合同，用于转租给其他广告公司投放广告使用，物业公司给我们开具物业管理费发票，开这样的发票合理吗？物业公司说电梯是属于业主，他们只有管理权，所以收的也是管理费。我司开给其他广告公司是开租赁发票，还是开场地管理费合理？请赐教，不胜感激！
答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）第二十二条：“开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章”。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）销售服务、无形资产、不动产注释第一条第六项第五目规定：“……将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。……”
因此，电梯广告位出租应按不动产经营租赁项目开具发票。
23、厦门市税务局：开公司抬头的物业费发票，在普票和专票两种情况下，物业公司是否都需要要求自然人业主提供房产租赁协议？
日期：2019-07-12
来源：厦门市税务局
问：厦门市税务局：我公司是一家物业公司，为各住宅小区提供物业服务。住宅小区的房产通常都是登记在自然人业主的名下，但是有时候这些自然人业主会在缴纳物业服务费后要求物业公司开具公司抬头的发票，请问，在开具普票和专票两种不同的情况下，物业公司是否都需要要求自然人业主提供房产租赁协议？
答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。 第二十二条规定：“开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。”
如果租赁合同的条款有约定物业费不包含在租金里，且由承租方另外支付。出租方只是代收转付，收取物业费后转付给物业公司，增值税发票由物业公司开具给租户。物业公司如无法判断物业费由谁支付，可以要求提供租赁合同佐证。
24、河南省税务局：水电费,物业费
日期：2019-07-05
来源：河南省税务局
问：我公司租小区里的房子,交给物业的水电费,物业费等发票抬头是房东的,这些费用我公司能税前扣除吗?另外物业开的发票只能开给房东吗,为什么不能开给租户?
答：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第十九条规定，纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。
二、根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定，第二十七条 企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。……第三十条 企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。
四、根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭证管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，第二条 本办法所称税前扣除凭证,是指企业在计算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收入有关的、合理的支出实际发生，并据以税前扣除的各类凭证。……第八条 税前扣除凭证按照来源分为内部凭证和外部凭证。……外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)……分割单等。……第十九条 企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。第二十条 本办法自2018年7月1日起施行。
五、根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定，第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。……第二十一条？不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。……？
因此，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出应凭合法有效凭证在计算应纳税所得额时扣除。企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证;出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。具体涉税事宜，建议联系主管税务机关进一步确认。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
25、厦门市税务局：物业公司车位租金开票
日期：2019-06-17
来源：厦门市税务局
问：我司是物业公司，受业委会委托管理小区停车位。停车费的收益3/7分成。我司开具停车费租金给租客，租金扣除税费后的70%转给业委会。咨询两个问题：1，我们是可以开发票给租客吧？2、是否我们可以申请简易征收？
答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。若你司提供不动产租赁服务，应由你司开具发票。若该不动产取得时间为2016年4月30日之前，则可按简易计税。若上述情况，不属于租入不动产再转租的行为，请具体描述“代管”协议是如何约定权利义务的，以便准确判断。
26、厦门市税务局：物业公司公共部分收入弥补公维金是否交所得税
日期：2019-05-28
来源：厦门市税务局
问：物业公司公共部分所得如公共部分广告位出租收入，在未成立业主委员会的情况下，物业公司把该部分收入弥补公维金，问该收入是否需要交纳所得税
答：根据《企业所得税法》第六条规定：“ 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：……（六）租金收入；……”物业公司收取的租金收入，属于企业所得税应税收入总额的一部分，应该申报缴纳企业所得税。
27、厦门市税务局：物业公司水费票据开具及税收相关咨询
日期：2019-05-20
来源：厦门市税务局
问：物业公司代管的项目由物业公司向水务缴交业主自用水费及公共用水用费后再向业主收取水费及公摊水费，物业公司仅取得水务公司的收据（仅物业自用电开具进项发票），故向业主开具收据是否可以？若物业公司必须开具发票给业主，由于前期物业公司均未取得进项发票，而业主水费缴交普遍滞后，我司开票应如何衔接,是要从现在开始所有收取的水费均开发票，还是仅对已取得进项发票的水费给业主开具发票呢？物业公司水费是否适用简易征收，依据是什么呢？
答：厦门税务12366纳税服务热线答复：物业公司为一般纳税人，公摊水费由物业公司实行代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。实行代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。
物业公司为小规模纳税人，代收公摊水电费、代收未抄表到户水电费均实行代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团，增值税发票由供电公司、水务集团开具给用户。实行代收转付收取的水电费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。
如果不属于代收转付的情况，应视同转售服务。水务集团向物业公司开具发票，物业向业主取得水费时，再由物业公司开具发票。根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
28、厦门市税务局：物业公司物业管理属于什么行业
日期：2019-05-16
来源：厦门市税务局
问：6.物业管理属于什么行业，物业管理费的税收编码，物业行业是否属于加计抵减政策范围？
答：一、按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)规定，物业管理服务属于“商务辅助服务-企业管理服务”。
二、税收编码的分类参考了国民经济分类，借鉴了海关商品码分类，但是根据税收管理需要自成一体 ，目前最新的商品和服务税收分类编码已经大体涵盖了所有行业，纳税人可以从国家税务总局公告2017年45号的附件中下载查看。如果对于企业所销售的服务无法准确判断在编码表中所属哪个大类，可以参考财税2016年36号文的附注。
三、根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)第七条规定，自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额(以下称加计抵减政策)。??(一)本公告所称生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务(以下称四项服务)取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。四项服务的具体范围按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)执行。
2019年3月31日前设立的纳税人，自2018年4月至2019年3月期间的销售额(经营期不满12个月的，按照实际经营期的销售额)符合上述规定条件的，自2019年4月1日起适用加计抵减政策。
2019年4月1日后设立的纳税人，自设立之日起3个月的销售额符合上述规定条件的，自登记为一般纳税人之日起适用加计抵减政策。按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)规定，物业管理服务属于“商务辅助服务-企业管理服务”，属于39号公告所称邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务四项服务的现代服务范围。
29、厦门市税务局：物业公司代管保障房地下车库房产税及停车费相关税收咨询
日期：2019-05-16
来源：厦门市税务局
问：物业公司代管保障房由住房保障中心交给安居置业运营管理地下车库，地下车库的租金定价由其确定，我司代为收取租金并开具发票给车主，代缴增值税及附加后剩余的部分再全额按季度上缴给安居置业，其根据合同将我司代管手续费支付给我司，想请问：1、该地下停车库的房产税及土地使用税应该由谁申报缴纳？2、国有房产的停车费税率是否适用营改增条款，即2016年4月30号之前取得的按简易征收5%，之后取得的按10%征收？由于物业公司没有保障房取得时间及产权人信息，不能判别适用哪种税率，是否可以按接管项目的时间来确认？保障房停车费适用的税目及税率是多少？
答：一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”
二、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”
根据您的描述，你司代为收取租金并开具发票给车主，属于转租行为，如出租方已缴纳房产税、土地使用税，对转租行为不再征收房产税、土地使用税。如出租方未缴纳房产税、土地使用税，房产转租的，应按规定缴纳房产税及土地使用税。
三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。” 你司出租的不动产为转租取得的不动产，则取得不动产的时间应为你司从出租方租赁不动产的时间。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，就可以选择适用简易计税方法。
30、厦门市税务局：物业公司房产税、土地使用税纳税义务人确认及停车费税率确认
日期：2019-05-17
来源：厦门市税务局
问：物业公司代管的安置房由建设局交给国投运营管理地下车库，地下车库的租金定价由其确定，我司与国投签订协议代其收取租金按年度上缴国投公司，国投公司直接与车主签定合同并开具发票给车主，国投公司根据合同约定将我司代管手续费支付给我司，想请问：1、该地下停车库的房产税及土地使用税应该由谁申报缴纳？2、国有房产的停车费税率是否适用营改增条款，即2016年4月30号之前取得的按简易征收5%，之后取得的按10%征收？由于物业公司没有安置房取得时间及产权人信息，不能判别适用哪种税率，是否可以按接管项目的时间来确认？此安置房停车费应适用的税目及税率是多少？
答：1、根据您的描述，国投公司直接与车主签订合同并开具发票给车主,租金由你司代收转付，国投公司应为房产税及土地使用税纳税义务人。
2、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款：“1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
3、物业公司若属于转租不动产，则取得不动产的时间应为你司从出租方租赁不动产的时间。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，就可以选择适用简易计税方法。
31、厦门市税务局：物业公司提供宣传栏场地、视梯轿厢镜框场地税收咨询
日期：2019-05-16
来源：厦门市税务局
问：物业公司代管的项目与广告、快递柜等公司签订的电梯类视梯镜框装饰、电梯口宣传栏、快递柜等情形，物业公司不承担管理和维护费用，仅提供场地，这项业务适用的税目是什么，税率是多少？
答：根据您的描述，物业公司提供场地，属于提供不动产租赁服务。根据《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)一、增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用10%税率的，税率调整为9%。自2019年4月1日起，不动产租赁服务适用9%的税率。如你司出租的不动产为自有的不动产，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。” 如你司出租的不动产为转租取得的不动产，则取得不动产的时间应为你司从出租方租赁不动产的时间。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，就可以选择适用简易计税方法。
32、厦门市税务局：物业公司基站放置场地使用费税收咨询
日期：2019-05-16
来源：厦门市税务局
问：物业公司代管的项目与电信、移动等签订的基站放置费用，物业公司不承担管理和维护费用，仅提供场地，（根据050701营业税改征增值税简易征收备案，自建、购买、租赁在2016年4月30日取得的不动产适用税率5%，2016年4月30日之后取得适用9%，我司属于代管，不属于三种情况之一）这项业务适用的税目是什么，税率是多少？
答：根据您的描述，物业公司提供场地，属于提供不动产租赁服务。根据《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)一、增值税一般纳税人(以下称纳税人)发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用10%税率的，税率调整为9%。自2019年4月1日起，不动产租赁服务适用9%的税率。如你司出租的不动产为自有的不动产，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。” 如你司出租的不动产为转租取得的不动产，则取得不动产的时间应为你司从出租方租赁不动产的时间。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，就可以选择适用简易计税方法。
33、厦门市税务局：物业公司公摊电费税收咨询
日期：2019-05-17
来源：厦门市税务局
问：物业公司代管的项目所产生的楼道照明、小区照明、电梯、水泵用电需分摊给小区业主，向小区业主收取公摊电费，这项业务适用的税目是什么，税率是多少？
答：一、物业公司为一般纳税人，公摊电费由供电公司开具增值税专用发票给物业公司，由物业公司申报进项税额抵扣，物业公司收取的公摊电费作为物业费价外费用申报缴纳增值税，公摊电费发票由物业公司开具给用户。
二、物业公司为小规模纳税人，代收公摊水电费、代收未抄表到户水电费均实行代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团，增值税发票由供电公司、水务集团开具给用户。实行代收转付收取的水电费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。
34、深圳市税务局：物业代收电费
日期：2019-05-07
来源：深圳市税务局
问：您好，我想请问一下，我们公司是小规模纳税人的物业公司，我们设立了一个专门独立的周转账户，让业主将实际需要缴纳的电费存到这个账户中，待收齐后将电费交给供电局，在这个过程中没有发生任何盈利或费用的增值，但供电局只允许开票给我们公司，那我们收取业主方的电费时是否需要缴纳增值税呢？
答：需要。
35、北京市税务局：物业代收电费
日期：2019.5.7
来源：北京市税务局
问：您好，我想请问一下，我们公司是小规模纳税人的物业公司，我们设立了一个专门独立的周转账户，让业主将实际需要缴纳的电费存到这个账户中，待收齐后将电费交给供电局，在这个过程中没有发生任何盈利或费用的增值，但供电局只允许开票给我们公司，那我们收取业主方的电费时是否需要缴纳增值税呢？
答：售电属于增值税的应税范围。
36、广东省税务局：物业代收电费
日期：2019-05-08
来源：广东省税务局
问：您好，我想请问一下，我们公司是小规模纳税人的物业公司，我们设立了一个专门独立的周转账户，让业主将实际需要缴纳的电费存到这个账户中，待收齐后将电费交给供电局，在这个过程中没有发生任何盈利或费用的增值，但供电局只允许开票给我们公司，那我们收取业主方的电费时是否需要缴纳增值税呢？
答：12366广东省呼叫中心答复：尊敬的纳税人、扣缴义务人、缴费人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：您的提问不够清晰，不清楚您来文所述发生的具体应税行为。根据《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致。另外，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。因此，如属于以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。则不属于价外费用，不需缴纳增值税，不得开具任何增值税方面的发票。但如不属于上述情形，您司发生转售水电行为，应按发票管理办法规定如实向付款方开具增值税发票。涉及具体征管问题请向主管税务机关进行咨询了解。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！
37、河南省税务局：物业行业在加计抵减政策声明中应选择哪个行业
日期：2019-05-07
来源：河南省税务局
问：物业行业在选择加计抵减政策声明时应该选择哪个行业呀，本来它是属于现代服务业的商务辅助服务，可是加计抵减声明中没有商务辅助服务，应该如何选择呢
答：您好！您咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《财政部?国家税务总局?海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，七、自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额（以下称加计抵减政策）。（一）本公告所称生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务（以下称四项服务）取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。四项服务的具体范围按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号印发）执行。
二、根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）规定，八、按照《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，适用加计抵减政策的生产、生活性服务业纳税人，应在年度首次确认适用加计抵减政策时，通过电子税务局（或前往办税服务厅）提交《适用加计抵减政策的声明》（见附件）。适用加计抵减政策的纳税人，同时兼营邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务的，应按照四项服务中收入占比最高的业务在《适用加计抵减政策的声明》中勾选确定所属行业。附件：适用加计抵减政策的声明
因此，文件中对于适用加计抵减政策的声明并无填报说明，具体您单位应选择哪一行业类别，建议您联系主管税务机关确认。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
江苏省税务局：关于物业公司预收一年物业管理费缴纳增值税事宜
日期：2019-04-15
来源：江苏省税务局
问：您好，我们是一家物业公司，比如2019.3月份预收到业主2019.4.1-2020.3.31期间一年物业管理费，3月款项已收，但未开发票，请问增值税纳税义务时间是什么时候？是否可以暂时不缴增值税，等发票开具后再缴纳增值税？
答：江苏12366纳税服务热线： 您好、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：<营业税改征增值税试点实施办法>的规定：“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
38、广东省税务局：小规模纳税人的物业公司开具的公摊水电费发票是否要交税
日期：2019-01-21
来源：广东省税务局
问：我司为小规模纳税人，我们向业主开具公摊水电费发票，是按供电供水公司收我们多少钱，然后我们分摊给客户的，没有收多业主钱的，但是开具了发票的话，是否要当成我们的收入要缴税，我们相当于付多少钱给供电供水公司然后收回多少钱，没有产生盈利和增值的
答：广东税务12366回复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致。另外，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。因此，如属于以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。则不属于价外费用，不需缴纳增值税，不得开具任何增值税方面的发票。但如不属于上述规定，水电发票是直接开给您司，再由您司向住户收取的水电费则属于转售水电行为，应按规定缴纳增值税及开具增值税发票。
二、若涉及需缴纳增值税，增值税的附加税费：城市维护建设税7%，教育费附加3%，地方教育附加费2%。增值税的附加税费计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
三、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国企业所得税法〉的决定》（中华人民共和国主席令第64号）的规定，在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。个人独资企业、合伙企业不适用本法。企业所得税的税率为25%。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：
(一)销售货物收入；(二)提供劳务收入；(三)转让财产收入；(四)股息、红利等权益性投资收益；(五)利息收入；(六)租金收入；(七)特许权使用费收入；(八)接受捐赠收入；(九)其他收入。
因此，如为企业所得税的纳税人，需按规定缴纳企业所得税。感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系广东税务12366或主管税务机关。
文章来源：亿海地产建筑财税
