网签购房合同后房屋就真是业主的吗

买房，对大多数人来说都是大事，毕竟在中国，“家”的概念还是很重的，有一个稳定的家，就有了着落，有了归属感。然而，面对国内复杂多变的房地产行业，能买到放心房可以说挺难的，买房难也就成了社会问题，到底办理什么手续开发商手里的房子才能真正的属于购房者，签订认购协议书后并交付全款的预售商品房是否能取得房屋的所有权，法院能否以开发商的财产处置该房屋，下面就下具体讲解。

签订认购合同并交付全款的性质认定，认购书是独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同，所以单单一个认购书还不能说已经和开发商签订了商品房买卖合同，认购书等价于买卖合同，还需要具备其他条件。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取购房款。也就是说，房款以给付，认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。本案中房主签订了认购协议后并支付了房款，开发商也收取了房款，商品房买卖合同已经成立，但是买卖合同成立并不意味着房子就归买受人所有了。购房者与开发商签订的商品房买卖合同都是需要进行备案的，所谓商品房合同登记备案，就是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，根据法律规定，将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的行为。但是备案后房子是否归购房者所有，还是有条件的。

房子到底归谁所有，这个需要分情况来说，因为买卖合同，包括备案的商品房买卖合同， 都不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。也就是说，网签过的房子，如果在没有办理房产证前，房子权属还是属于开发商，开发商如果出问题，法院照样可以处置这套网签给你的房子，这时候的买卖合同，就是一个债权合同，你可以把他作为起诉开发商赔偿你损失的依据，本案中购房者签订的认购协议，虽交了钱等同于购房合同，但扔不能真正拥有这套房子。

我国相关法律有这样的规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”

从这些法条中我们不难看出，我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，且均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，而非确权行为。也就是说根本不牵扯权属的事。

在审判实践中，众多判例都认为，预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。

因此，网签备案合同不能对抗法院的查封和强制执行。

对于网签过的房产的处置，最高院也有明确的规定，先看下下面的法条： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人（也即卖方）将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人（也即买方），第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

据此规定我们不难看出，在处置网签过的房产时，如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋，即便还没有过户登记，只要买方对此没有过错，就可以向法院提出执行异议，要求解除对房屋查封措施。

也就是说，比网签备案更有效的拥有房产的方法是：占有。注意：仅仅是签订房产买卖合同并网签，即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。本案中，购房者所签订的认购协议不是备案合同，所以即使住进去了，也不能对抗法院的查封和处理。

原题《买房误区：签订商品房认购协议并支付房款房子也不一定是你的》

转自“微法官 ”今日头条号