地下车位的成本分摊问题

1.企业所得税

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。（国税发[2009]31号第33条）

2. 土地增值税

（1）人防工程

对房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可扣除。（内地税字〔2014〕159号）

（2）非人防车位

转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。（辽宁、内蒙、大连）

3.分摊技巧

（1）减小分摊基数

按总开发成本中剔除土地成本和其他个别不相关开发成本成本后按可售面

积分摊，以此确认车位成本。

（2）减小分摊面积

（ 3）按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面

积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建成本，理由是车位成本除土建外，

和其他关联很小。

（4）地下基础单独出结算报告

问题2：售楼处、样板间装修的财税处理技巧

　　问题3：红线外成本财税处理与票据管理

　　1.纳税处理与票据要求

　　（1）鄂地税发[2013]44号：

　　房地产企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。

　　（2）苏地税规[2012]1号

　　房地产企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

　　（3）重庆国税局2013年企业所得税汇缴中热点难点问题解析

　　企业实际发生的不符合经营常规的费用，应由企业进行相应举证（如开发合同的特别约定），不符合税法规定扣除原则的费用不得在税前扣除。

　　（4）琼地税函[2015]917号

　　房地产企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可计入本项目扣除项目金额。

　　问题4：房地产企业售楼处、样板间进项税额可抵扣吗？这些设施如最后拆除，已抵扣进项税要转出吗？

　　答：售楼处、样板间属在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如最终拆除，其进项税无需转出。（上海市国税局营改增热点问题 2016-08-10）

      文章来源：梁好财税工作室