重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告

重庆市地方税务局公告2014年第9号    2014.7.7

根据土地增值税暂行条例及其实施细则以及财政部、国家税务总局的相关规定，现就土地增值税若干政策执行问题公告如下：

一、房地产项目清算有关规定

（一）清算单位

房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。

纳税人应于房地产项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。清算单位一经报备，不得调整；未按规定报备的，以工程规划项目为清算单位。

本公告执行前，已开工的房地产项目未清算申报的，纳税人应于2014年8月底前向主管税务机关报备清算单位；已经清算申报的不再调整。

（二）清算分类

清算单位中建造多类房产的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅，确认计税收入、扣除项目金额，分别计算增值额和土地增值税。

（三）土地及房地产开发成本

分期清算或者清算单位中建造多类房产，土地成本纳税人可选择按照土地面积占比法或者建筑面积占比法计算分摊；房地产开发成本按照建筑面积占比法计算分摊，其中已明确对象化的设施、设备、装修等支出应直接计入对应房产的房地产开发成本。

上述土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”；房地产开发成本包括“前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用”。

（四）房地产开发费用

纳税人可选择按以下方法计算房地产开发费用，分期清算的只能选择使用同一种方法。

1．“利息支出”能够准确归集、分摊并提供金融机构证明的，可据实计算；“其他房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算。

2．“利息支出”不能准确归集、分摊或不能提供金融机构证明的，“房地产开发费用”按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算。

（五）查账征收清算后转让房产

1．查账征收方式清算后转让房产（简称清算后转让房产），应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算成本费用额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

2．清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目（简称未定成本项目），清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下：

单位建筑面积成本费用额=清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”÷清算可售建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加

纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。

3．清算后转让房产土地增值税应按月计算，于次月征收期内申报缴纳；清算后转让房产涉及上述后续扣除的，土地增值税应按月预缴、按年计算，于年度终了后十五日内申报，在主管税务机关规定的期限内缴纳。

二、转让旧房有关规定

（一）旧房转让认定范围

以下情形房产，再转让属于转让旧房：

1．单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产；

2．房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产；

3．房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。

（二）扣除项目计算

1．纳税人转让旧房计算房产扣除额可选择以下两种方式：

（1）由评估机构以“成本法”评估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，计算建筑物评估价格，同时提供取得土地支付价款的凭据，合并计入房产扣除额。

（2）提供购置房产相关凭据（发票；支付凭据及其合同协议或司法文书），确定购置成本和购置年度，按购置成本额并每年加计5%计入房产扣除额。

“每年”指从购置月份起至办理权属转让手续月份止每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。购置月份按购置发票、契税证明以及房地产权证载明时间孰先原则确定。

2．纳税人转让旧房，以下费用项目可在计算土地增值税时扣除：

（1）转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；

（2）因计算纳税的需要支付的房产评估费；

（3）取得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。

（三）核定征收

纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税。

（四）计税单位

纳税人转让旧房应按照权属登记规定的基本登记单元为计税单位，计算土地增值税。

三、无偿划转房地产有关规定

（一）同一投资主体划转

同一投资主体内部所属企业之间无偿划转（调拨）房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间；同一公司所属全资子公司之间；自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。

（二）行政性调整划转

经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。

四、其他规定

（一）纳税人申报房地产转让收入明显偏低，且无正当理由的，税务机关应核定土地增值税计税收入。符合以下情形的房地产转让，收入即使偏低，视为有正当理由。

1．法院判决或裁定转让；

2．公开竞价拍卖转让；

3．按物价部门确定的价格转让；

4．拆迁安置售房；

5．个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人；

6．经税务机关认定的其他合理情形。

（二）个人建造非自用住宅用于对外销售的，不适用个人转让住宅免征土地增值税政策，应按规定征税。

（三）一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房，出土地方取得货币性收入的，应对其取得收入部分按规定征收土地增值税。

（四）以下类型的房地产项目，对住宅转让不预征土地增值税：

1．棚户区或危旧房改造安置房项目；

2．经济适用房项目；

3．政府实施的征地（拆迁）安置房项目；

4．符合国家规定的其他保障性住宅项目。

本公告自2014年8月1日起施行。

特此公告。

重庆市地方税务局

2014年7月7日