补缴土地出让金是否缴纳契税？

补缴土地出让金的情况有二种：一是划拨用地改出让；二是调整土地使用条件。我们先来说说简单的，调整土地使用条件。土地拿了以后，土地用途要由工业改为住宅、容积率要由2.0改为2.5、配建的保障房要由10%降为5%，这些都是政府出让土地前土地出让金计算的因素，发生改变，企业就需要补交土地出让金。补缴土地出让金是否缴纳契税？纳税义务发生时间如申报缴纳时间如何确定？

一、是否需要缴纳契税？

根据《中华人民共和国契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。其中“土地使用权出让”是应税行为之一。土地出让金实质上是 “土地使用权出让价款”的组成部分或 “对原有出让合同的变更和补充”。因此，承受方（土地使用者）为取得这部分增加的土地权益，需要就补缴的价款缴纳契税。

二、纳税义务发生时间？

《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第四条第（三）款明确规定：“因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。”如何理解“当日”： 这个时点通常是指自然资源（规划）主管部门依法批准同意改变土地使用条件文件（如调整规划条件批复、签订补充出让合同等）生效的日期。该日期可能与签订补充出让合同、缴纳出让金的日期不同，但纳税义务在此刻就已产生。

三、申报缴纳时间？

对于正常的新取得土地使用权，契税申报缴纳通常在办理权属登记之前。但补缴出让金后，往往只是对原有《国有土地使用权证》或《不动产权证书》的记载信息进行变更，而不涉及一次全新的、独立的权属转移登记。因此，如果等待“权属登记前”这个时点，可能会导致税款长期甚至无限期滞纳。财政部 税务总局公告2021年第23号23号公告规定，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。因此，如果补缴后需要换发新的不动产权证书（即办理权属变更登记），则应在办理登记前缴纳。以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。这时的土地使用证是需要更换的，在办理土地使用登记之前，按补缴的土地出让金把契税交了就行。如果补缴后无需换证或仅需内部信息变更（即“不再需要办理权属登记”），则必须严格遵守90天的申报缴纳期限。

文章来源：赵辉 中汇武汉税务师事务所十堰所