宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法

第一条?为了进一步加强对土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》以及国家现行土地增值税有关规定，制定本办法。

第二条?在宁夏回族自治区行政区域内凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人（以下简称纳税人），应当依照本办法缴纳土地增值税。

本办法所称转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条?土地增值税由转让房地产所在地的市、县（区）税务机关征收和管理。

第四条?纳税人应将房地产开发项目向主管税务机关办理土地增值税纳税登记，并按规定申报缴纳土地增值税。

（一）从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后10日内，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》。

（二）房地产开发企业分批出售商品房的，可按月办理纳税申报，于次月15日内办理申报纳税，由被委托单位代征的，代征单位在办理房地产权属变更登记时凭市、县（区）税务机关审核凭单代收，并按月汇总后于次月10日前，向委托税务机关解报。

（三）出售不同房屋类型的应按普通住房、非普通住房和其他类型房地产分别计算申报。

（四）对纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应在取得收入的次月15日内，向主管税务机关办理纳税申报手续，并按规定预缴土地增值税。

（五）对纳税人按照规定应进行土地增值税清算，纳税人应当在达到清算条件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续，并结清税款。

（六）房地产开发企业以外的纳税人转让房地产的，应当从签订房地产转让合同之日起7日内办理纳税申报。

第五条?纳税人转让房地产座落地在2个或2个以上市、县（区）区域的，应按房地产坐落地分别向当地主管税务机关申报纳税。

第六条?纳税人办理纳税申报和房地产项目清算申报时须提交下列证件和资料：

（一）土地增值税纳税申报表；

（二）房地产权属证明、转让合同或契约；

（三）房地产评估报告；

（四）房地产财务核算账簿和资料；

（五）土地增值税清算表及其附表；

（六）房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况；

（七）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（八）纳税人委托税务师事务所审核鉴证的房地产清算项目，应报送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；

（九）市、县（区）税务机关规定需要提供的其他房地产开发项目资料。

第七条?纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前取得转让收入的，应按规定按月预缴土地增值税；待该项目具备条件或全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。土地增值税预征率为：

对按规定列入市、县政府公共租赁住房、配售型保障性住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造（包括城中村改造、城市危旧房改造）安置住房等保障性住房预征率为0%；其他各类型房地产预征率为1%。

按预征率计算应纳税额计算公式为：

应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率

预售房地产所取得收入包括转让土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的货币收入、实物收入和其他一切经济收益。

第八条?纳税人符合下列条件之一的，按规定进行土地增值税的清算。

（一）符合下列条件之一的，纳税人按规定应进行土地增值税清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列条件之一的，主管税务机关按规定可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算；

4.宁夏税务局规定的其他情况。

土地增值税具体清算方法应按国家税务总局印发的《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）规定执行。

第九条?土地增值税以市、县（区）人民政府所属住房城乡建设、房管等部门审批（备案）的纳税人房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的应分别计算增值额，并依据增值率计算缴纳土地增值税。

第十条?普通住宅的具体标准，由自治区财政厅、宁夏税务局会同自治区住房城乡建设厅制定并定期发布实行。

第十一条?对纳税人报送的土地增值税清算纳税资料，主管税务机关受理后应在90日内及时组织清算审核。清算审核包括案头审核和实地审核，审核时应对纳税人报送的清算纳税资料进行数据、逻辑和计算的准确性、客观性、真实性以及合理性等进行审核，清算审核同意后应出具清算审核报告，并及时通知纳税人进行税款缴纳；对纳税人报送的土地增值税清算纳税资料，经主管税务机关清算审核发现问题较多的，主管税务机关可进行风险评估或经上级主管税务局批准后推送税务稽查局进行专项稽查。

第十二条?土地增值税扣除项目金额主要包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发项目实际发生的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

（四）旧房及建筑物的评估价格。

（五）与转让房地产有关的税金。

（六）国家规定的其他扣除项目。

扣除房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，需提供合法有效凭证；不能提供者不予扣除。

第十三条?土地增值税一般应按查账方式征收，但对纳税人有以下情形之一者税务机关可按有关规定核定其应纳税额：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（六）转让旧房及建筑物，即没有评估价格，又不能提供购房发票的。

土地增值税核定征收具体办法由宁夏税务局另行制定。

第十四条?对纳税人转让房地产、建筑物价格符合《条例》第九条规定情形之一者需要按照房地产交易评估价格为依据计算征收土地增值税。房地产交易评估价格管理办法由宁夏税务局另行制定，并且由所在地主管税务机关按规定方法确认计税依据征收土地增值税。

第十五条?纳税人办理房地产权属转移手续必须在缴纳土地增值税后，凭税务机关的完税证明办理房地产权属变更手续；按规定免征土地增值税的，可凭税务机关出具的有关免征土地增值税证明文件办理房地产权属变更手续。

住房城乡建设、自然资源管理部门应当定期向同级税务部门提供房地产开发、销售有关资料，并协助税务部门依法征收土地增值税。

第十六条?纳税人应按照本办法规定的申报期限、预征期限和清算期限缴纳土地增值税，对未按规定期限缴纳税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定缴纳税款期限届满的次日起加收滞纳金。

第十七条?纳税人违反本办法规定的，或者不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额，造成少缴或未缴税款的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处罚。

第十八条?本办法自印发之日起施行，有效期2年。2025年1月1日至本办法施行前土地增值税有关事宜，按照本办法执行。《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（宁政发〔2015〕43号）同时废止。其他原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。

《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》政策解读

近日，自治区人民政府印发了《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现对《暂行办法》解读如下：

一、修改的背景及依据

2024年11月13日，国家税务总局制发《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号），公告中明确将全国现行土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，调整后，除保障性住房外，其中西部地区省份预征率下限为0.5%。为进一步促进我区房地产市场平稳健康发展，自治区财政厅、住建厅、税务局积极研究，建议将我区土地增值税预征率除保障性住房外统一调整为1%。此次调整后的预征率与自治区政府2015年印发的《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（宁政发〔2015〕43号）中规定的“普通住宅预征率为1%，非普通住宅预征率为1.5%，其他类型房地产预征率为2%”不一致，所以需要对《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（宁政发〔2015〕43号）相关条款进行修改。

二、修改的主要内容

（一）将《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（宁政发〔2015〕43号）第七条中关于预征率的规定“（一）普通住宅预征率为1%。（二）非普通住宅预征率为1.5%。（三）其他类型房地产预征率为2%。（四）对按规定列入市、县政府公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征”修改为“对按规定列入市、县政府公共租赁住房、配售型保障性住房、经济适用房、城市和国有工矿棚户区改造(包括城中村改造、城市危旧房改造)安置住房等保障性住房预征率为0%;其他各类型房地产预征率为1%”。

（二）将《宁夏回族自治区土地增值税征收管理实施暂行办法》（宁政发〔2015〕43号）第十一条中关于税务部门清算审核的时间由“30个工作日内”修改为“90日内”。

三、《暂行办法》的施行时间

本《暂行办法》自印发之日起施行，2025年1月1日至本《暂行办法》施行前土地增值税有关事宜，按照本《暂行办法》施行。例如：我区某房地产公司于2025年1月征期申报2024年12月的土地增值税预征税款，不适用于本《暂行办法》；2025年2月征期申报2025年1月土地增值税预征税款，适用本《暂行办法》。