各县(市)区地方税务局，市局各直属分局：

　　根据国家税务总局《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》(国税函[2003]615号)要求，我局下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(甬地税二[2003]89号)文件，各地相继组织开展了土地增值税自查工作，并提出了一些问题，经研究，现将有关问题明确如下：

　　一、有关政策问题

　　(一)普通标准住宅的具体划分标准问题

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下简称条例)第八条(一)项所称的普通标准住宅是指按一般民用住宅标准建造的居住用住宅，别墅、写字楼、商业用房等不属于普通标准住宅。对纳税人既建造普通标准住宅又搞其它房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条(一)项的免税规定。

　　(二)关于土地增值税扣除项目中的利息问题

　　1、利息支出的扣除按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(下简称实施细则)和现行财务制度有关规定办理。其中利息支出是指转让房地产项目有关的借款利息支出，其它与房地产项目无关的借款利息支出不得作为扣除项目。

　　2、[条款失效]房地产开发企业按照财政部财基字[1999]74号规定计入开发成本的利息支出，允许凭合法凭证在计算土地增值税扣除项目时在房地产开发成本中予以扣除，扣除标准仍按《实施细则》中利息扣除办法处理，但已在开发成本中核算的利息支出不能在财务费用中重复扣除。其他与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用允许据实列支，但最高不能超过按《实施细则》第七条(一)(二)项规定计算的金额之和的5%。

　　二、征收方式的确定

　　(一)纳税人转让房地产，能及时申报并正确核算增值额的，可按实缴纳土地增值税。

　　(二)对纳税人采取成片开发、分期销售或以预售方式转让房地产，不能及时申报或正确核算增值额的，根据《实施细则》第十六条规定精神，由税务机关按预收金额和销售额按月预征土地增值税，待该项目全部竣工办理结算后清算，多退少补。具体操作办法另行制定。

　　三、[条款失效]预征率的确定

　　根据我市房地产市场实际情况，暂定预征率如下：

　　类 型 税率

　　普通标准住宅 0.5%

　　别墅、经营用房 1%

　　土地使用权 3%

　　对自查未申报的，暂按预征率入库。

　　四、纳税地点问题

　　根据《条例》规定，土地增值税的纳税地点为房地产所在地。为便于管理，根据现行财政体制，除各县(市)外，宁波市各区局(指老三区、镇海、北仑、大榭、科技园区)、各直属分局户管的企业在宁波市区(指老三区、镇海、北仑、保税、大榭、科技园区)范围内发生房地产转让行为，其应纳土地增值税应向户管纳税机关交纳。鄞州区直属分局户管的企业在老三区的，仍按原规定办理。