一、印发时间

山东省地方税务局关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告，2017年9月21日印发，有效期为2017年9月21日至2022年9月20日。

二、适用范围

适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。

三、定义

“三控一促”是指在土地增值税管理工作中施行源头监控、成本管控、风险防控，促进土地增值税管理规范化。

四、源头监控

源头监控，是指主管地税机关应当加强房地产开发项目的前期管理和过程监控，从纳税人取得土地使用权开始，对房地产开发项目实施全过程监管，为加强土地增值税预征、清算管理奠定基础。

（一）项目管理。

1.主管地税机关应当加强房地产开发项目管理，根据纳税人报送的项目资料，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

2.纳税人应当在取得土地使用权并获得房地产开发项目施工许可后十日内，到主管地税机关办理项目登记。

（二）土地增值税预征。

1.从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应当按照本办法规定预缴土地增值税。房地产开发企业按月（或季）预缴土地增值税，应当于月（或季）末15日内向项目所在地主管地税机关申报缴纳税款。具体按月或按季由县(市、区）级地税机关确定。

2.房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库（位）等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同（或协议等）并转让产权的，应当预征土地增值税。

3.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税。

（三）清算申报受理

对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

五、成本管控

成本管控，主要是通过明确相关政策，强化对开发项目成本费用的审核，实现对清算项目的有效控管。

（一）清算申报审核

1.主管地税机关受理纳税人清算申报资料后，应当自受理申报之日起90日内完成清算审核。

2.普通标准住宅同时符合以下条件可进行清算审核：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上;（2）单套建筑面积在144平方米以下;（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。转让的地下室（储藏室）、停车位（车库）等附属设施按照其他房地产类型进行清算。

（二）清算税款征收

纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收，核定征收率原则上不得低于5%：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4.符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

六、风险防控

风险防控，是以房地产开发项目税收为征管对象，以风险管理为导向，以信息化为支撑，以专业化管理为保障，对土地增值税申报的真实性、合法性进行风险识别，实施风险应对，以降低土地增值税税收损失率。

（一）目标规划与指标管理

（二）风险识别

1.风险识别是指地税机关运用风险分析工具，对纳税人的涉税信息进行扫描、分析，发现容易产生税收风险的领域、环节或纳税人群体，为税收风险管理提供精准指向和具体对象。

2.土地增值税风险识别主要包括预征环节的税收风险识别和成本费用管控环节风险识别。

（三）风险应对

风险应对是针对纳税人税收风险点，按照税收风险管理系统处理流程规范，统筹确定处理层级和部门，分别采取风险提醒、纳税辅导、调查巡查、纳税评估、税务稽查等措施，对发现的税收风险点进行核实反馈，并挖掘利用其他涉税信息，努力提高风险纳税人的税法遵从行为。

对经风险识别出现的土地增值税征管风险，应当按风险的低、中、高等级，按规定进行处理。

七、清算鉴证质量管理

清算鉴证质量管理，是指地税机关对鉴证人接受委托，开展土地增值税清算鉴证工作质量的评价、监督和管理。

（一）土地增值税清算鉴证是指鉴证人接受委托，通过执行《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的程序和方法，依照税法和相关规定，对被鉴证人的土地增值税清算申报事项进行审核、确认，评价和证明其清算申报的真实性、合法性，并出具鉴证报告的业务。

（二）县级地税机关具体负责开展清算鉴证质量的评价工作。

（三）县级地税机关应当每年组织对上年度纳税人办理土地增值税清算申报提供的清算鉴证报告进行质量评价。

八、法律责任

（一）对未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

（二）应当进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定进行清算的纳税人，未按照规定期限办理清算申报和报送清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

（三）对清算过程中纳税人提供虚假清算资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

（四）主管地税机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管地税机关核实的，由主管地税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究纳税人法律责任。

（五）对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管地税机关应当按照《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。

（六）对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，主管地税机关应当按照《注册造价工程师管理办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。

（七）鉴证人出具虚假鉴证报告或涉税文书的，主管地税机关应当按照有关规定，交由其行政监管部门处理。

（八）在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。