各市、地地方税务局、国家税务局：

现将土地增值税几个具体问题的暂行规定印发给你们，在国家税务总局末作出正式规定之前，暂按此规定执行。

附件：土地增值税纳税申报表

关于土地增值税几个具体问题的暂行规定

一、对于转让集体土地的行为是否征收土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 (以下简称《条例》) 的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所以，对于转让集体土地的行为，不征土地增值税。

二、对于房地产开发公司代建房行为是否征收土地增值税

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，待项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收入属于一种劳务收入，所建房地产的权属关系没有发生转移，因此，不构成土地增值税的纳税义务人。

三、对房地产交换行为是否征收土地增值税 、

这里所说的房地产交换是指建于国有土地上的房地产交换行为。就行为双方来讲，既发生了房地产权属的变更，又取得了实物形态的收入，符合土地增值税的征税范围，应按规定缴纳土地增值税。

四、对于房地产的抵押和典当行为如何征收土地增值税

由于房地产在低押和典当期间产权没有发生转移，出典人虽然取得了一定收入、但这种收入是需要偿还的，因而，对于抵押、出典的房地产在抵押、出典期间不征收土地增值税。期满后，视房地 产的权属关系是否变更决定是否征收土地增值税。房地产产权没有 变更的不予征税。对于将抵押或典当的房地产进行拍卖抵债的，则列入土地增值税的征税范围。

五、对于以房地产进行投资、联营办企业的，是否征收土地增值税

对于投资、联营办企业，投资、联营的一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中的，因其形式多样、情况复杂，待今后进一步调查研究，根据实际情况另行规定。在未明确前，先暂不征税。 

六、评估费用是否允许扣除

纳税人因计税需要而请评估机构进行房地产评估所发生的评估费用，允许在计算土地增值额时予以扣除。

七、对纳税人既建普通标准住宅、又搞其他房地产开发的，如何征收土地增值税

因《条例》规定对纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。因此，对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别计算土地增值税。区分不开的，一律按建造非普通标准住宅征收土地增值税。

八、在计算土地增值额时如何扣除已缴纳的印花税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税已列入管理费用中，故在计算土地增值额时不再扣除。对于没有计入管理费的，允许据实扣除。

九、纳税人在房地产转让前已取得的收入要不要申报

纳税人在房地产转让前已取得的收入(如收取的预售房款)应当办理纳税申报。在项目竣工前无法申报实际成本、费用等项目的，也应先到税务机关登记或备案，并提供收入及预算成本等方面的资料。

十、为方便土地增值税的征收管理工作，省局设计了“土地增值税纳税申报登记表”及“土地增值税纳税申报表”(表样附后)。请各市、地按照要求自行印制并使用。