为了加强土地增值税的征收管理，规范土地增值税政策执行，税款预征及清算工作开展，依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）、《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）等有关文件精神，现将我市土地增值税清算有关问题明确如下。请遵照执行。

        一、关于土地增值税免预征问题

        按照《陕西省土地增值税预征暂行办法》规定，经济适用住房和旧城改造项目可享受免预征照顾，纳税人可持发改委（或前计委）相关立项及政府城中村改造相关文件在主管地税局确认后，到市局办理免预征备案手续。上述免预征开发项目待达到清算条件后进行清算。

        二、清算项目的确定问题

        清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。

        三、关于土地增值税清算时收入确认的问题

        土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

        四、住宅和非住宅的确认问题

        判断房产属住宅或非住宅，以《商品房预售许可证》和房产证记载的房产用途为准。

        五、普通住宅的征免税问题

        纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必须分别按照“普通住宅”“非普通住宅”两类核算土地增值额计算土地增值税。

        纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。

        六、关于土地使用税和印花税的扣除问题

房地产开发企业缴纳的土地使用税和印花税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

        七、关于拆迁补偿费的确认问题

        纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、收付款凭据、转账凭证等相关资料确定。

        八、关于拆迁安置土地增值税计算问题

        （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

        （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

        （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

        九、关于总局《规程》第九条（一）款标准问题

        《规程》第九条（一）款中“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”是指所有开发产品经有关部门竣工验收、全部销售并收讫营业收入狂想或者已开具索取营业收入款项凭据的项目。对开发产品虽未销售但已发生自用、出租、出借等情形，在统计口径上视同已完成销售，但对未发生产权转移的不征收土地增值税。

        十、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

        房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

        十一、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

        房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

        十二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

        房地产开发企业在竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

        十三、同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题

        对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本，房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理：

        1、同一清算项目中不同类型房地产分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税；

        2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发费用等，一律按照建筑面积占比进行分摊，分别核算增值额、增值率；

        3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本。

        十四、关于利息支出的扣除问题

        房地产开发企业为建造房地产项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入财务费用按规定予以扣除。

        十五、关于“以房抵债”、“以房抵息”问题

        “以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务；“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或者借款利息。

        纳税人“以房抵债”、“以房抵息”，依照《细则》第五条的规定，应视为取得了“转让收入”，应将其所抵偿的债务额、利息额和其他有关经济收益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。

        将“以房抵债”、“以房抵息”所取得的房地产又转让的，实际转让者为土地、增值税的纳税义务人，应当比照《条例》、《细则》中转让旧房的相关规定对其征收土地增值税。

        十六、地下车位共用面积的分摊问题

        为便于掌握和计算，地下车位共用面积应与其他共用面积一起合并分摊到整个清算项目的可售面积中。

        十七、车位、车库、车棚成本的核算问题

        车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

        1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；

        2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

        十八、房地产开发费用的计算周期问题

        房地产清算项目开发费用的计算周期一般从土地受让土地使用权当月开始，到应清算时点月份为止。

        十九、同时开发多个房地产项目共同发生的开发费用分摊问题

        同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用、财务费用、销售费用暂按以下原则处理：

        1、同时开发多个项目共同发生的财务费用，企业必须按照资金用途、资金流向等明确证据在开发项目间按项目进行准确归集，核算清楚；

        2、同时开发多个房地产项目共同发生的管理费用和销售费用，应明确核算，准确分摊，对不能准确、合理分摊的，应按清算项目建筑面积占多个项目总建筑面积的比例计算确定。

        二十、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

        纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

        二十一、关于对国税发[2006]187号文件中“已转让的房地产”时间的确定问题

        国税发[2006]187号文件第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产”转让确认时间以房地产销售发票开具时间为准。

        二十二、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

        《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从够买年度起止转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

        二十三、直接转让土地使用权的征税问题

        纳税人受让土地使用权后未进行任何开发再销售的，按照《土地增值税暂行条例》规定据实计征土地增值税。

特此明确。

                            二〇一〇年十一月十一日

           西安市地方税务局办公室  2010年11月15日封发