厦门市地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知

厦地税发〔2007〕100号  2007-07-20

各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局：

   土地增值税是国家为加强房地产市场宏观调控，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发健康发展而征收的一种税。为进一步强化土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等精神，现就加强我市土地增值税征收管理工作通知如下，请认真贯彻执行。

一、对符合清算条件的企业开展土地增值税清算工作

   土地增值税清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政，确保国家税款足额入库的重要保证。在前一阶段试点的基础上，从现在起全面推开土地增值税清算工作，各基层局要重视这项工作，加强对清算的监督指导及内部培训。市局将出台有关清算办法。

   土地增值税清算的主体是企业，对符合下列情形之一且根据有关规定预缴土地增值税的房地产开发企业应自行进行土地增值税清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

   企业也可自愿委托经市局核准公布的税务中介机构作清算项目的审核鉴证。税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好指导和管理工作。?

 二、加强税源管理，建立土地增值税重点税源户监控制度

   房地产开发周期长，涉及立项、建设、销售等多个环节。为此，应对房地产开发企业加强开发项目动态管理，在健全土地增值税项目登记制度的基础上，按《国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知》（国税函〔2007〕544号），建立重点税源户监控机制。

   对土地增值税重点税源户实行分级监控，市局负责监控11户重点大型房地产开发企业（见附件一）；各基层局除监控在本地区有房地产开发项目的市局重点监控税源户外，要根据税源情况确定相应的重点税源户进行监控，制作《土地增值税重点税源户汇总表》（见附件二），定期报送市局。

三、调整政策，完善土地增值税预征管理

（一）调整土地增值税预征率

   对我市房地产开发项目土地增值税预征率暂作以下调整，从2007年8月1日（税款入库时间）起执行。

1.住宅一律按1%预征；

2.商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%预征；

3.别墅按3%预征。

（二）对不按时预缴土地增值税的处理

   纳税人取得转让（预售）房地产收入的，应于次月15日内向主管税务机关申报预缴土地增值税。对未按规定期限预缴税的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

（三）关于安置房土地增值税的预征

   从事房地产开发的纳税人开发经市政府有关部门批准建设的安置房项目，应当向主管税务机关报送相关材料（包括批准文件、立项书及安置房的明细资料），对安置房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增值税；如其实际转让的房地产不属于安置房（不符合普通标准住宅条件）的，应按规定预征土地增值税。

四、做好二手房交易土地增值税征收工作

（一）单位转让旧房及建筑物，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，以及现行政策计算缴纳征收土地增值税。

（二）个人转让二手房征收土地增值税问题

个人转让二手房，有增值但不符合减免税条件的，按收入全额征收0.5%的土地增值税，自2007年8月1日（税款入库时间）起执行。具体减免政策如下：

个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；

个人转让非普通住宅，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的全额征收土地增值税。

   以上时间规定与征收营业税的一致，即以个人购买住房取得的契税缴款书的填发日期和房屋产权证注明的时间按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

                                             二○○七年七月二十日