2026年房地产全流程土地增值税政策汇总

01 政策导引

1. 可归集的土地成本范围

根据国家税务总局公告2026年第3号，可计入“取得土地使用权所支付的金额”、用于后续扣除的土地成本包括：

向政府部门支付的土地出让金、土地前期开发费、土地出让收益、征地补偿费；

向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用，以及实物还建（拆一还一）的视同补偿金额（按市场价格确认）；

与政府约定在项目规划范围外建设公共设施的，实际发生的支出；

取得土地使用权过程中缴纳的契税、印花税（印花税可计入“与转让房地产有关的税金”扣除）。

2. 特殊情形：母公司拿地、子公司开发

需同时满足以下条件，子公司可将母公司支付的土地成本纳入扣除范围，避免重复计税：

房企、项目公司、政府部门签订三方协议，明确土地价款由母公司支付、子公司负责开发；

母公司拿地后设立项目公司，且全周期持股，未发生股权转移（股权转移将视为土地使用权转让，需单独缴纳土地增值税）；

土地使用权从母公司转移至子公司时，未单独收取价款，无增值额，且相关凭证齐全（土地出让金发票、转移协议等）

3. 实操提示

土地成本扣除凭证必须合规：土地出让金发票、拆迁协议、政府收款凭证、契税完税凭证等，缺一不可，金税四期将重点比对凭证真实性；

退地补偿：依法征收、征用的退地补偿款，不征收土地增值税，已归集的土地成本需对应调整；

不得虚增土地成本：严禁伪造土地出让凭证、虚列拆迁补偿费用，否则将被认定为偷税，面临补税+滞纳金+罚款。

1. 扣除项目分类

土地增值税扣除项目分为4大类，需单独归集、单独核算：

取得土地使用权所支付的金额（即拿地环节归集的土地成本）；

房地产开发成本：包括前期工程费（勘察、设计、测绘等）、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用（项目管理、监理等）；

房地产开发费用：包括销售费用、管理费用、财务费用（按规定比例扣除，不按实际发生额全额扣除）；

与转让房地产有关的税金：包括城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

2. 扣除规则

3. 不可扣除项目

与开发项目无关的费用（如总部管理费用、职工福利费、广告费等）；

违规支出（如罚款、滞纳金、违约金，不含延期付款违约金）；

未取得合规凭证的成本费用（如无发票、虚开发票、发票信息与业务不符）；

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费（不得扣除）。

1. 预征规则

2. 预征计算公式

预征计税依据 = 预收款 ÷ (1 + 增值税适用税率或征收率)

应预缴土地增值税 = 预征计税依据 × 预征率

示例：某房企预售普通住宅，收到预收款1090万元（增值税适用税率9%），预征率1%，则应预缴土地增值税=1090÷(1+9%)×1%=10万元。

3. 实操提示

预征期截止时间：税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日；

预缴税款可抵减：清算时，已预缴的土地增值税可全额抵减当期应纳税额，不足抵减的可申请退税；

严禁滞后/少缴：逾期预缴、少缴，将产生每日万分之五的滞纳金，触发金税四期预警，影响纳税信用。

1. 纳税义务发生时间

土地增值税纳税义务发生时间为「房地产转让合同签订且收讫转让款项、或取得索取转让款项凭据的当天」，结合交付、权属登记情况，具体分为：

预售房源：交付并办理权属登记后，确认纳税义务，按实际销售收入计算增值额；

现售房源：签订销售合同、收讫款项后，确认纳税义务，无需预缴，直接申报。

2. 销售收入确认

销售收入包括：销售房地产的全部价款及价外费用（如违约金、滞纳金、手续费等），不含增值税；

视同销售：将房地产用于捐赠、偿债、投资、分配等，按市场价格确认销售收入；

清算时销售收入归集截止时间：税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

3. 交付阶段准备工作

归集完整扣除凭证：土地成本、开发成本、开发费用、相关税金的发票、合同、付款凭证等，整理成册；

拆分不同类型房产：按普通住宅、非普通住宅、其他类型房产（商业、车位）分别归集收入、成本，因为不同类型房产增值率、税率不同，需单独核算；

核对预缴纳税情况：确认已预缴的土地增值税金额，整理预缴申报表、完税凭证，为清算抵减做准备。

1. 清算触发条件（满足其一，必须清算）

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

直接转让土地使用权的；

税务机关要求清算的（如已售面积占可售面积比例≥85%、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕等）。

实操提醒：满足清算条件后，需在90日内到主管税务机关办理清算手续，逾期未办理的，税务机关将核定征收，税负可能大幅增加。

2. 清算流程

3. 尾盘销售处理

项目清算后，剩余未售房源（尾盘）销售，按以下规则处理，避免重复清算：

计税方式：与项目整体清算计税方式一致，不得变更；

扣除项目计算：单位建筑面积扣除项目金额 = 税务机关审核确定的对应类型房地产扣除项目金额合计 ÷ 对应类型房地产可售建筑面积（不含清算时的相关税金）；

申报要求：按季申报，尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金据实扣除；

免税政策：普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可享受土地增值税免税政策。

文章来源：碎碎税语