土地增值税清算实务案例：样板间的土地增值税成本扣除解析

摘要：样板间，是房地产开发商为了向潜在购房者展示房屋布局、装修风格、空间利用以及材料质量等而精心设计和装饰的住宅单位。它通常位于新开发的楼盘中，作为销售过程中的一个重要工具，旨在给参观者一个直观的感受，帮助他们想象自己居住其中的生活场景。实务中，样板间在土地增值税清算中如何处理，通过以下实务案例与大家一起学习探讨一下。

案例概要：

1. 甲公司开发A项目在项目内搭建临时样板间，其建造装修费用共计200万元。

2. 乙公司开发B项目选取了本项目中1#楼101室为样板间，装修费用100万元，购买家电、沙发等花费20万元。

试分析上述样板间成本是否可以在土地增值税清算中扣除。

案例解析：

1. 甲公司于项目内搭建的临时样板间通常计入销售费用，这部分往往不作为开发成本扣除。

2. 1#101室做为实体样板间，需结合销售合同中约定交付条件来确定装修成本是否允许扣除；但同时也需要注意装修费用中可移动的家电、沙发等可移动物品是否允许扣除。

总结归纳：

在处理样板间相关成本的税务问题时，区分临时样板间和主体内（实体）样板间是非常关键的，因为这直接影响到成本的会计处理和税务扣除方式：

临时样板间：这类样板间由于是临时搭建，主要用于销售展示，后期会进行拆除。其建造、装修以及拆除成本一般不计入开发成本中，而是作为销售费用处理。在土地增值税清算时，这部分费用通常不会作为扣除项目，而是作为期间费用列支。

主体内（实体）样板间：如果样板间是建在住宅楼内，在销售过程中则需根据销售合同约定交付条件来确定期设计及装修成本是否扣除。具体可分为以下几种情形：

1. 销售合同约定精装交付：

在确认收入的同时允许其设计、装修费用在开发成本中扣除。与此同时，也需将销售合同交付条件与装修内容进行对比，核实是否存在非交付要求的装修成本。特别注意可移动家具及装饰费用，这部分开支通常不做为开发成本扣除，但具体规定也需结合当地主管税务机关政策口径来执行。

2. 销售合同约定毛坯交付：

如果销售合同约定为毛坯交付，那么这部分装修费用就不能作为扣除项，因为它并未构成房屋销售的实际成本。同时也需要注意销售合同约定为毛坯房，其精装修部分是否进行拆除，若进行拆除，其装修以及拆除成本一般也不计入开发成本中扣除。

政策依据：

国税发[2006]187号第四条第四项

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函〔2014〕175号）第一条 关于家具家电成本的扣除问题

一、关于家具家电成本的扣除问题　

随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电（如分体式空调、电视、电冰箱等）的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告黑龙江省地方税务局公告2016年第1号

七、关于装修支出问题

房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计入收入，也不允许扣除相关成本、费用。

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