土地增值税扣除项目和增值额相关典型案例裁判要旨及合规要点
典型案例 1、转让旧房时准予扣除项目加计扣除起算日为购房发票所载日期 ——对于转让旧房不能取得评估价格，但能提供购房发票的，土地增值税准予扣除项目加计扣除起算日为购房发票所载日期 关键词：土地增值税 旧房 扣除项目 加计扣除 案例编号：实体-土地增值税-扣除项目-2020-中院-二审 案情简介 2017年9月，李裕荣向桂盛公司购买涉案车位，并于同月缴纳契税和印花税共计2,907.14元，于9月25日办理买卖合同登记备案。2019年7月，桂盛公司为其开具发票。同年8月，李裕荣与黄正功签订买卖合同，约定李裕荣以10万元将涉案车位转让给黄正功。双方于11月办理涉税事项，良庆区税务局认为购房发票所载日期距售房发票开具之日不足两年，土地增值税不能享受加计扣除；李裕荣则认为其于2017年9月购买涉案车位，至其出售给案外人时已满两年，可以适用加计扣除。一审支持李裕荣的观点，撤销良庆区税务局的税款征收行为。二审撤销一审中该项判决。 裁判要旨 对于转让旧房及建筑物，购房发票所载日期是判断准予扣除项目能否加计扣除的起算日。本案从购买年度起（购房发票所载日期2019年7月15日起）到转让年度止（售房发票开具日期2019年11月29日止）未满一年，不符合转让旧房准予扣除项目加计扣除的法定条件，故不适用加计扣除。 合规要点 对于转让旧房及建筑物，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，计算土地增值税扣除项目时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算，其中“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，视同一年。 案例索引 国家税务总局南宁市良庆区税务局、国家税务总局南宁市税务局税务行政管理（税务）二审行政判决书，（2020）桂71行终346号。 2、发票抬头与项目公司不符，不能列入土地增值税扣除范围 ——房地产开发企业在项目开发过程中应当注重发票合规，发票付款方与项目开发主体名称不符的，不得税前扣除 关键词：土地增值税 扣除项目范围 发票 抬头不符 案例编号：实体-土地增值税-扣除项目-2020-高院-再审 案情简介 1992年6月，海南农垦与华城置业共同成立项目公司。2013年6月，项目公司向市税务局评估分局提交《关于确认项目土地增值税清算结果的报告》，其根据税务机关发出的土地增值税清算通知和要求，已聘请会计师事务所作出土地增值税清算鉴证报告，并按鉴证报告结果申报缴纳土地增值税1,111万元。2014年7月，市税务局向项目公司送达《土地增值税清算核实意见书》，要求项目公司调减扣除项目后，补缴土地增值税22,712,889.62元。税务机关认为项目公司列入土增税扣除项目的成本中，1992年、1993年的设计费、土地出让金、土地转让公证费、增容费的发票抬头均为“海南农垦开发公司”，这些发票在本项目的土地增值税清算时不得扣除，故应当调减扣除项目。二审及再审法院支持税务机关观点。 裁判要旨 根据《发票管理办法》第二十一条的规定，项目公司所支付的款项应取得以项目公司为抬头的发票。《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。按上述法律规定，海口市税务局未将以海南农垦开发公司为抬头的发票作为项目成本进行扣除，并无不当。 合规要点 房地产企业在开发项目时，应当注重发票合规，否则可能出现发生成本真实，但由于发票付款方与项目开发主体名称不符，而不得作为土地增值税税前扣除的情况。 案例索引 海南华城房产开发有限公司与国家税务总局海口市税务局、国家税务总局海南省税务局其他行政行为再审审查与审判监督行政裁定书，（2020）琼行申51号。 3、未确权房屋建筑物开发成本在清算扣除时不应被低价评估 ——纳税人认为中介机构所作评估报告低估未确权房屋成本，该评估报告被法院判决不得作为定税依据 关键词：未确权建筑物 扣除项目 评估报告 定税依据 案例编号：实体-土地增值税-扣除项目-2019-中院-二审 案情简介 2009年2月，展鸿公司将其名下的厂房及土地转让给可可美。双方合同约定，房屋建筑面积1646.23平米，未确权面积约2600平米，成交价格850万元，同时约定房产过户的一切费用由可可美承担。同日双方又签订一份转让价格为290万元的虚假合同。2009年2月经展鸿公司委托，国信房地产估价有限公司作出估价报告，确定涉案房地产在估价时点市值参考价为437万元，其中未确权房屋及围墙等配套设施估价6万元。后可可美以评估价437万元为纳税基数缴纳各项税费，其中土地增值税868,014.85元。2015年1月，义乌市地税局稽查局对展鸿公司作出处理及处罚决定，认定展鸿公司转让案涉厂房和土地成交价为850万元；根据2009年估价报告，扣除申报的各项税费，应补缴税款、滞纳金合计4,432,842.96元。可可美不服，申请复议，复议维持。故提起诉讼，可可美认为未确权建筑2600平米仅估价6万元，显属错误。其次，未确权建筑物建造成本应当作为扣除项目。一审驳回其诉讼请求，二审认为估价报告不能作为定税依据，撤销一审判决及处理决定。 裁判要旨 本案估价报告中对于未确权面积约2600平方米的房屋及围墙等配套设施价格的估价仅为6万元，未确权面积建筑物的估价明显不合理，故该估价报告不能作为定税依据。义乌市地税局稽查局作出的税务处理决定，认定事实不清，应予撤销。 合规要点 土地增值税清算中扣除项目金额往往需要中介机构出具评估报告，纳税人若认为扣除项目金额评估有误导致被税务机关多征税款，应积极通过行政复议或诉讼的方式进行主张，维护自身合法权益。 案例索引 义乌市可可美针织厂、国家税务总局金华市税务局第二稽查局税务行政管理（税务）二审行政判决书，（2019）浙07行终671号。 4、非因计算纳税所需发生的评估费不是土地增值税扣除项目 ——纳税人转让旧房时，准许作为土地增值税扣除项目的评估费用系指因计算纳税的需要对房地产进行评估发生的费用 关键词：土地增值税 扣除项目 评估费用 案例编号：实体-土地增值税-扣除项目-2017-中院-二审 案情简介 1996年2月，湘维化纤取得案涉房屋所有权。2014年10月，湘维化纤通过拍卖公司将房屋拍卖，拍卖成交价为162万。2015年12月，湘维化纤与买受人签订买卖合同，约定房地产转让价为162万元。上海市普陀区地税十三所认为湘雅化纤交易价格过低，要求按市场评估价214.5万确认收入。2016年4月，上海市普陀区地税十三所作出《税收缴款书》，征收湘维化纤39.21万元土地增值税。湘维化纤不服，认为普陀区地税十三所在计算土地增值税扣除项目时，未将天健公司的评估费、拍卖佣金、房屋装修费、维护费、湘维化纤购房时缴纳的印花税及固定资产投资调节税计算在土地增值税扣除项目内，申请复议，复议维持。湘维化纤遂提起诉讼，要求撤销案涉行政行为及复议决定。一审驳回其诉讼请求，二审驳回上诉，维持原判。 裁判要旨 湘维化纤支付给天健公司的评估费，不是因计算纳税的需要所发生，而是为拍卖需要而发生，不可扣除。房屋装修费及维护费的扣除无法律法规依据。再者，计算增值税时可以扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，不包括固定资产调节税。另外，湘维化纤要求扣除的印花税是其购房时发生的印花税，不是转让房地产时缴纳的印花税，故不能扣除。 合规要点 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。如不是因计算纳税的需要而发生的评估费用，不得扣除。 案例索引 上海湘维化纤经营部与上海市地方税务局普陀区分局第十三税务所、上海市地方税务局普陀区分局税收征收行政行为及行政复议决定二审行政判决书，（2017）沪03行终515号。 5、同一清算单位内有不同类型房屋的可以合并清算
——当房地产项目最小的土地增值税清算单位内仍然有不同类型的房屋时，纳税人可以选择合并清算 关键词：土地增值税 清算单位 不同类型 合并清算 案例编号：实体-土地增值税-增值额-2019-高院-再审 案情简介 2013年11月23日，新联房地产向巴楚县税务局进行土地增值税清算申报，一期商住楼项目应退土地增值税税额共计1,104,168.26元。2015年10月，巴楚县税务局检查发现新联房地产办理土地增值税退税，未按照税法规定对涉及不同类型的房地产项目分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税，属于计税依据和政策适用错误，要求重新审核该项目土地增值税清算资料。2016年3月，巴楚县税务局作出土地增值税清算审核报告，分别就普通标准住宅、非普通住宅以及非住宅清算后的增值额、增值率以及应缴纳土地增值税进行审核，并作出《税务事项通知书》，要求新联房地产补缴土地增值税2,476,750.95元。新联房地产认为，土地增值税的清算以“幢”为单位进行核算已经到了最小单位，无法再继续细分，巴楚县税务局违背规定，将土地增值税的清算单位进一步进行细分，行为违法。其于2017年4月就上述《税务事项通知书》，申请行政复议，复议不予受理。遂提起诉讼，要求撤销《税务事项通知书》。一审驳回其诉讼请求，二审驳回上诉维持原判，再审认为原审法院适用法律法规错误，指令中院再审。 裁判要旨 根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这一优惠在多数情况下对纳税人有利，但在本案中，因新联房地产开发的普通标准住宅产生亏损，而非住宅项目产生盈利，如果允许合并清算盈亏相抵，则不产生增值额，无须缴纳土地增值税；相反，分别清算反而会导致非住宅部分需要缴税。纳税人放弃税收优惠，选择合并计算土地增值额，符合税法规定。 合规要点 土地增值税清算时，“幢”可以作为审批项目和清算单位。如果“幢”中间同时包含普通住宅和非普通住宅的，纳税人可以选择合并计算土地增值额。 案例索引 巴楚县新联房地产开发有限责任公司与国家税务总局巴楚县税务局行政处理再审审查与审判监督行政裁定书，（2019）新行申53号。 6、涉税交易合同被生效的法律文书调整价款，非退税的法定理由 ——法院判决调整合同价款，纳税人要求税务机关按照判决所确定交易价格计税，退还多缴纳税款，法院不予支持 关键词：法院判决 合同价款调整 退税 案例编号：实体-土地增值税-增值额-2018-中院-二审 案情简介 2011年，大鹏科技与相对人约定转让房地产，双方合同约定综合价为7,780.00万元，包括停产损失、设备损失、搬迁费等，其中约定的房地产交易额为1,960.00万元。但高陵地税局要求按照房地产评估价值3,216.00万余元收取大鹏科技各项税费合计553.33万元。2015年9月，陕西省高院作出二审判决，将合同综合价调整为3,377.00万元，按原合同综合价与房地产价格的比例计算，其中房地产交易收入仅为1,340.00万元。大鹏科技认为根据法院判决确定的房地产交易收入计算各项税款总计74.10万元，故于2017年5月及8月，向高陵地税局申请退税，高陵地税局认为退税申请期限已超过三年，故不予退税。大鹏科技认为，在缴纳税款后三年内实际交易额并未确定，是否多缴税无法“发现”，因此申请复议，复议维持。故提起诉讼，要求撤销不予退税决定及复议决定，一审驳回其诉讼请求，二审驳回上诉，维持原判。 裁判要旨 退还多缴纳税款的两种情形，一种是税务机关发现的，应当立即退还；另一种是纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还。退税情形中没有关于房地产转让交易行为发生诉讼，法院判决确定了实际交易额，应重新计算及退还之前所缴纳的税款的规定，且大鹏科技是否多缴税款以及是否应退还属于税务机关调查、裁量，非人民法院可以径行裁决的事项，故高陵地税局不予退税符合法律规定。 合规要点 对于交易价格被司法机关调整的潜在可能性较大的业务，纳税人若认为多缴税款，建议在法定期限内申请退税。但需要说明的是，因法院判决调整合同价款，导致计税依据发生变化，纳税人要求按照法院最终判决的交易价格计税，退回多缴纳的税款，可能不被税务机关和法院支持。 案例索引 西安大鹏生物科技股份有限公司与西安市高陵区地方税务局、西安市地方税务局税务其他行政行为二审行政判决书，（2018）陕71行终475号。 7、房地产转让适用计税方式错误不能定性为偷税 ——税务机关在税务稽查过程中改变了计税方式，导致纳税人应补缴税款，税务机关认定纳税人虚假申报，定性为偷税，未获法院支持 关键词：计税方式 虚假申报 偷税 案例编号：实体-土地增值税-增值额-2016-最高法-再审 案情简介 2006年12月，伟华公司以3,981万元竞拍取得案涉商铺，并于2007年3月取得每层物业的发票。2007年-2010年，伟华公司将上述物业分别转让，共签署10余份《商铺买卖合同》，合同金额共计5,466万元。2010年9月，伟华公司向凤城税务分局申报时，选择以整体收入5,466万元减整体成本3,981万元的方式，申报缴纳土地增值税209万元。2011年4月至2014年7月，清远市地税局对伟华公司2006年-2010年的纳税情况进行检查，认为伟华公司应按照每间商铺的面积平均计算各商铺的成本价，以每间商铺的销售收入减成本价计算土地增值税，伟华公司申报属于虚假纳税申报。2014年9月，清远市地税局作出税务处理决定书，其中一项认定上述行为构成偷税，要求补缴税款及滞纳金。伟华公司不服，申请复议，复议维持。故提起诉讼，请求撤销处理决定及复议决定。一审、二审及再审法院均认为伟华公司少缴税款系因稽查过程中改变计税方式导致，没有证据证明伟华公司故意虚假申报，撤销税务处理决定中关于对该行为加收滞纳金的决定。 裁判要旨 清远市地税局稽查局认为，伟华公司应按每间商铺的面积分摊各商铺的成本，以每间商铺的销售收入减成本计算土地增值税，这属于税务稽查机关稽查环节与税务机关征管环节的税务处理差异，不能证明伟华公司转让商铺时存在未如实申报或虚假申报行为。因此，清远市地税局可以要求伟华公司补缴税款，且补缴税款应当适用三年的追征期限，但不应当对该补缴税款加收滞纳金。 合规要点 因税务机关在税务稽查中，采取与纳税人不同的申报纳税方式，导致纳税人应当补缴税款的，不应对纳税人加收滞纳金，更不能认定纳税人申报时存在虚假纳税申报的行为，将其认定为偷税。 案例索引 清远市伟华实业有限公司与广东省清远市地方税务局再审行政裁定书，（2016）最高法行申5121号。
文章来源：杰税观察
