一、基础课税规则|土地增值税的征收范围的三层含意 （全国口径+新疆口径）

2、土地增值税的征收范围的三层含意（全国口径+新疆口径）

【实务导读】

征收范围可以拆解为三项缺一不可的判定条件：土地性质为国有土地、房地产权属发生转让、转让行为取得经济收入，三项条件同时满足才属于土增征税范围。新疆口径进一步明确，地下人防、地下建筑发生转让销售，同样纳入征税范围。

【国税函原文】

根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

政策依据：国税函发[1995]110号第四条

【新疆地方政策原文】

地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税。

政策依据：新地税函[2010]192号

【实务解读】

1、第一层含义：土地必须为国有性质

集体土地未经政府征用，不得私自转让，即便私下流转，不属于土增征税范围，交由土地管理部门按违法用地处置。只有完成征收转为国有土地之后，转让行为才存在计征土增的前提。

2、第二层含义：必须发生权属转让

仅出租、出借房地产，只产生使用权流转，产权没有发生转移，哪怕长期收取租金，也不征收土地增值税。土增是转让环节财产增值税，使用权租赁不在征税逻辑之内。

3、第三层含义：转让行为需要取得收入

仅发生权属转移，没有取得任何经济对价，原则上不征税。典型情形为继承、政策允许范围内的无偿赠与；需注意，非政策列明情形的无偿赠与，实务中会被视同取得经济利益，需要征税。

4、新疆补充口径

在全国三层判定逻辑基础上，进一步明确征税标的包含地下构筑物。人防、地下车库等地下建筑一旦发生有偿销售转让，符合三项条件，同样应当缴纳土地增值税，不因属于地下配套设施而直接排除在征税范围之外。

5、实务判断顺序

先判定土地是否属于国有→再核查产权是否发生转让→最后判断是否取得对价收入，三项同时成立，纳入土地增值税征收范围。

文章来源：务实新税