房地产开发企业竣工备案之后发生的成本可以在土地增值税前扣除吗？

房地产开发企业在项目竣工备案之后，还经常会发生一些项目支出，比如绿化支出、道路平整支出、零星工程支出等，这些成本是否可以在土地增值税前扣除，实操中存在争议。小编梳理了相关业务政策和税收政策，以论证竣工备案之后发生的项目支出土地增值税前扣除的问题，仅供参考。

一、土地增值税计税原则

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额。

针对房地产开发的新项目，扣除项目按《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》规定，其包含：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。（三）房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（五）加计扣除，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 ％的扣除。

二、房产地开发项目“竣工备案”的实质是什么？

根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定：竣工验收备案是指为了保证工程质量，国家政府部门要求建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

补充：

房地产开发企业若不按要求完成竣工备案，将面临的风险：一是罚款风险；二是不能及时向业主交房的风险。

根据《建设工程质量管理条例》第56条，第58条规定：建设单位若未按规定备案的，将备处以20万元以上50万元以下的罚款。

《中华人民共和国建筑法》第61条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

三、房地产开发项目“竣工备案”与土地增值扣除项目有关系吗？

房地产开发项目除了主体工程之外，还有很多零星工程，尤其是基础设施、公共配套设施支出，比如小区内道路、绿化、景观、休闲场所、物业用房、社区用房装修等支出等，这些支出与主体工程竣工备案无关，不能因主体工程备案为由，要求竣工备案之后的成本扣除受限。