红线外配建政府设施，土地增值税终于能扣了！

房地产开发企业因政府要求在项目规划范围外（俗称“红线外”）建设公共设施，其支出能否在土地增值税（以下简称“土增税”）税前扣除，长期以来是行业征管争议焦点。《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称“3号公告”）自2026年1月1日起施行，首次在全国层面明确该类支出的扣除规则，终结了过往各地执行标准不一的乱象，为企业税务处理提供了统一依据，需结合政策细节精准把握扣除边界。

3号公告第四条就项目规划范围外支出的扣除标准予以明确：“纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。”可扣除的核心条件，需同时满足两大前提：一是约定依据合规，纳税人在取得土地使用权时，需与县级以上人民政府或其相关部门，在土地出让合同或补充协议中明确约定红线外建设公共设施的义务，口头通知、会议纪要等非正式约定可能不具备扣除依据；二是建设对象特定，支出需专门用于为政府建设公共设施，而非经营性配套、商业场馆等非公共用途。符合条件的支出，可计入“取得土地使用权所支付的金额”在土增税前扣除，本质是将该支出认定为取得土地的必要成本。

例如某房地产企业通过招拍挂方式取得土地使用权，在土地出让合同中明确约定，需在红线外为政府配建1条市政道路及1处社区公园，建成后无偿移交政府相关部门。该企业完成配建后，实际发生建设支出800万元，因同时满足“合同明确约定+建设公共设施”双条件，这800万元可全额计入取得土地使用权支付的金额，在土增税清算时扣除。

实操中需牢牢把握两项核心合规要点，一是强化合同源头管理，拿地阶段务必将红线外配建义务、建设标准、移交时限及责任划分等内容，明确写入土地出让合同或补充协议，锁定扣除资格。二是规范支出归集核算，单独设立台账核算红线外设施建设支出，妥善留存工程施工合同、付款凭证、竣工验收报告、无偿移交手续等资料，佐证支出真实性与关联性。

文章来源：德信致诚财税服务